Сдача в наем собственного недвижимого имущества

Сдача в наем собственного недвижимого имущества предпринимателем и уплата налога

Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения и осуществляющие сдачу внаем недвижимого нежилого имущества (код ОКВЭД 70.20.2), в соответствии со ст. 346.11 НК РФ п. 3 не платят налог на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности).

Порядок налогообложения доходов в данном случае регулируется ст. 346.15 НК РФ п. 1, в котором сказано, что индивидуальные предприниматели, применяющие УСН при определении налоговой базы учитывают доходы, перечисленные в ст. 249 и ст. 250 НК РФ. Минфин России сообщает что, таким образом, индивидуальный предприниматель осуществляющий сдачу внаем собственного недвижимого нежилого имущества облагает свои доходы не НДФЛ, а налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 6 февраля 2012 г

В случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов. Законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в пределах от 5 до 15 процентов в зависимости от категорий налогоплательщиков.

В пункте 3 статьи 346.12 Кодекса приведен перечень организаций и индивидуальных предпринимателей, которые не вправе применять упрощенную систему налогообложения, в том числе и в отношении занятия определенными видами предпринимательской деятельности. В данном перечне отсутствует запрет на применение упрощенной системы налогообложения в отношении таких видов экономической деятельности как сдача в наем и купля-продажа собственного недвижимого имущества.

Сдача в аренду

Здравствуйте! Если все делать по закону, то платить налоги необходимо. Регистрировать ИП необязательно, так как позиция Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по данному вопросу сводится к тому, что сдача собственной квартиры, либо ее части, не является предпринимательской деятельностью. Поэтому вопрос о налогах ИП не затрагиваю. Сдавая квартиру как физическое лицо Вы должны платить налог на доходы физических лиц, размер его составляет 13% от доходов. Раз в год, до 30 апреля необходимо подавать налоговую декларацию за прошедший год, самостоятельно рассчитывать сумму налога с аренды квартиры и уплачивать ее в налоговую.

Согласно п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилье гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством. Физические лица, получившие доходы от сдачи в аренду жилья другим гражданам, самостоятельно представляют налоговые декларации и уплачивают заявленные суммы НДФЛ в соответствии со ст. 228 НК РФ. При этом налоговые органы не осуществляют регистрацию (учет) договоров аренды жилых помещений. Один раз в год, до 30 апреля необходимо подавать налоговую декларацию за прошедший год, самостоятельно рассчитать сумму налога с аренды жилья и уплатить ее в налоговую инспекцию.

Сдача жилья физическим лицом внаем: какие налоги платить

Суды соглашаются и с теми, кто при получении арендных платежей наличными применяет БСО вместо ККТ, и с теми, кто вообще ничего не применяет, обосновывая это тем, что аренда квартиры — это предоставление в пользование, а не оказание услуг (Постановления ФАС ПО от 16.07.2009 по делу N А12-5870/2009, от 10.03.2011 по делу N А57-7856/2010; ФАС ЗСО от 22.01.2010 по делу N А03-14324/2009). Но, как вы понимаете, и та, и другая позиция приведет к спору с налоговиками.

Для многих людей сдача в аренду собственной недвижимости (комнаты, квартиры, дома) — дополнительный источник дохода. Большинство не платят налоги с такого дохода. А даже если кто-то и готов заплатить, мысль о подаче декларации 3-НДФЛ, которую заполнить самостоятельно без ошибок очень сложно, отбивает желание легализовать доход. Тем более что платить придется 13% со всего дохода, никакие расходы на содержание жилья учесть не удастся. А если арендатор еще и возмещал коммуналку, то и с возмещения надо заплатить НДФЛ. Поэтому даже самые законопослушные граждане зачастую отметают идею об уплате налога при сдаче квартиры.

Сдача внаем собственного недвижимого имущества

Законом на ООО и ИП возложена обязанность вести бухгалтерский учет, в установленные сроки сдавать бухгалтерскую отчетность и платить предусмотренные Законом налоги и сборы. Вы можете вести бухгалтерский учет и сдавать отчетность самостоятельно или воспользоваться услугой удаленного ведения бухгалтерского учета (аутсорсинг).

ООО необходим счет в банке как при работе по безналичному расчету, так и при работе с наличностью, так как обязательно должен быть установлен лимит остатка кассы. ИП необходим счет в банке при работе по безналичному расчету, а также ИП обязан иметь расчетный счет при приеме работников на работу, так как налоги на работников могут оплачиваться только по безналичному расчету.

Бухучет инфо

• сдачу в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков
• предоставление в аренду домов, меблированных и немеблированных квартир или многоквартирных помещений, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе

• предоставление агентствами услуг по работе с недвижимым имуществом: предоставление посреднических услуг в покупке, продаже и аренде недвижимого имущества, предоставление консультационных услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества
• деятельность агентов по поручительству

Применение ККТ при сдаче внаем недвижимого имущества

Индивидуальный предприниматель осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче внаем собственного недвижимого имущества. Правомерно ли осуществлять денежные расчеты за эти услуги без применения ККТ, используя собственные бланки строгой отчетности?

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» (Федеральный закон от 22.05.2003 N 54-ФЗ) (далее — Федеральный закон) все организации и индивидуальные предприниматели при осуществлении ими наличных денежных расчетов, а также расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг обязаны применять контрольно-кассовую технику.

Сдача в наем собственного недвижимого имущества

В соответствии с п.п. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ патентная система налогообложения применяется в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

В 2013 г. индивидуальный предприниматель находится на УСН (доходы), вид деятельности – сдача нежилого имущества в аренду. В собственности у ИП имеется 3 нежилых помещения площадью 1 735 кв. м, 603 кв. м, 44 кв. м, а также земельный участок 5 000 кв. м. Все помещения находятся на одной территории. В штате числится 10 сотрудников. На территории ведется строительство нового здания.

Аренда нежилой недвижимости: советы сдающим

• Приобрести недвижимость как физическое лицо и сдавать её как физическое лицо, уплачивая 13% полученных доходов (плюс платить стандартный налог на имущество). Найти признаки предпринимательской деятельности при сдаче внаём нежилой недвижимости при желании можно, хотя разъяснения Верховного Суда (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2004 N 23) отдают явный приоритет физическому лицу в определении «личных нужд», для которых эта недвижимость приобреталась. С тех пор налоговые органы не особо рвутся наказывать граждан за такое нелегальное предпринимательство,если НДФЛ,конечно,уплачивается. Собственно,система налогообложения с 13% НДФЛ достаточно выгодна государству во всех отношениях кроме своей непрозрачности. Самому же физическому лицу при полностью «белом» расчёте она предоставляет лишь две приятные возможности:
  • не заниматься бумажной и бухгалтерской волокитой,положенной ИП;
  • в случае владения недвижимостью более 3х лет,не платить налог с её последующей продажи. Но вот эту последнюю возможность вы сможете реализовать без претензии налоговых органов,только если не найдётся доказательств того,что в течение последних 3х лет недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. Если же в действительности недвижимость сдавалась вами в аренду на каких бы то ни было условиях,пусть даже непостоянно или частично,налоговики будут стоять на своём: вы должны уплатить налог как предприниматель. И убедить суд встать на вашу сторону будет непросто.
• Приобрести недвижимость как физическое лицо, далее зарегистрироваться в качестве предпринимателя и сдавать свою недвижимость,используя для учёта ОСН,УСН или ПСН(патентную систему). Это освобождает от уплаты налога на имущество физических лиц,однако с предоставлением документов,подтверждающих коммерческое использование недвижимости надо будет поторопиться,иначе долгие разборки-возвраты с налоговиками обеспечены. Передавать имущество каким-то документальным образом от «себя — физлица» «себе — ИП» не нужно. Индивидуальный предприниматель — это не ЗАО и не ООО с уставным капиталом,хотя выбрать для себя соответствующие коды деятельности по ОКВЭД он должен и платить взносы в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования тоже должен.
• Приобрести недвижимость, уже будучи ИП, и сдавать её,платя налоги по тем же трём возможным системам. В свидетельстве о собственности в этом случае будет значиться только ФИО,ваш статус ИП там отражён не будет. Плюс такого варианта приобретения: в случае использования ОСН или УСН с налогообложением «доходы минус расходы», вы сможете отнести покупку к расходам. Минусов по сравнению с приобретением недвижимости на физлицо без статуса ИП в этом варианте нет. Теоретически минусы есть лишь по сравнению с приобретением недвижимости на юрлицо(ООО). Потому что ООО не отвечает по своим обязательствам имуществом учредителей,а ИП своим имуществом отвечает. Но,к счастью,это в основном только теория — случаи полного разорения частных предпринимателей встречаются чаще в литературе,чем в жизни. И поскольку в целом обычному гражданину намного проще быть ИП,чем ООО — и он действительно становится им намного чаще — дальше мы юридических лиц касаться не будем и говорить о налогообложении недвижимости будем именно применительно и индивидуальным предпринимателям.

Бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений,как правило,выгоден. Как максимизировать эту выгоду за счёт налогов? Об этом пойдёт речь в статье,которая будет полезна как для уже сдающих недвижимость индивидуальных предпринимателей и физических лиц,так и для тех,кто только собирается заняться этим бизнесом.

ООО СА КОНСУЛЬТАНТ

Компания ООО «СА КОНСУЛЬТАНТ» зарегистрирована по адресу: 107078, г Москва, переулок Козловский Б., 11 СТР.1, ПОМ II/3, также по этому адресу зарегистрировано ____ компаний (указать число компаний по данным ФНС, в случае, если на данном адресе больше нет компаний, проставить число «0»).

Генеральный Директор — Трефилов Павел Валерьевич. Данное лицо также может являться руководителем еще в _____ (указать число компаний, где по ФИО и ИНН он может являться руководителем, данные ФНС, число должно быть кликабельным) и учредителем ________ (указать число компаний, где по ФИО и ИНН он может являться учредителем, данные ФНС, число должно быть кликабельным).