Как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно

Как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно

Понятие «юридическая чистота квартиры» подразумевает, что данное жилье не имеет никаких препятствий для проведения сделки по купли-продаже, и что право на собственность данного помещения не ограничивается какими-либо обременениями либо запретами, которые в будущем могут послужить причиной признания сделки незаконной или станут поводом для ее оспаривания.

Каким же образом риелторы осуществляют проверку? В большинстве случаев, им достаточно просто внимательно изучить все документы, которые покупатель в обязательном порядке предоставляет при продаже своего жилья. К таким документам относится свидетельство права собственности, технический паспорт на жилое помещение, кадастровый паспорт, а также лицевой счет и выписка из домовой книги. Таким образом, вопрос, как проверить юридическую чистоту квартиры можно решить и самостоятельно, преимущества риелтора лишь в том, что он имеет соответствующий опыт и знает, на что следует обращать внимание в процессе изучения документов.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Особое внимание обратите на людей, которые отбыли до начала приватизации. При проверке жильцов следует быть очень внимательным, чтобы не пропустить ни одного человека. Замечу, что речь идёт не о владельцах жилья, а о людях, имеющих право на пользование жильём (проживание), то есть прописанные по данному адресу.

Следующее, что обычно изучают при проверке недвижимости на юридическую чистоту, это то, находится ли продавец собственности на учёте в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере (так как после осуществления сделки он сможет легко доказать, что на тот момент не был вменяем и отвечать за свои действия не мог).

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно? Что необходимо проверять при покупке квартиры

Судебная система пока не настроена так, чтобы можно было найти всё это в пару кликов, к сожалению. У арбитражных судов тоже есть официальная база данных. Там нужно установить, не был ли признан продавец банкротом. Если был, то это обязательно отражено в арбитражном суде города, где он прописан. Через открытую официальную базу данных онлайн исполнительных производств нужно узнать, не является ли владелец квартиры или его супруг должником и не возбуждено ли дело в отношении этих граждан.

Первым делом нужно смотреть цену. Если аналогичные квартиры продаются дороже, это должно особенно насторожить, и только при огромном интересе к данному объекту недвижимости можно продолжить проверку его «чистоты» в юридическом плане, причём делать это гораздо более тщательно, чем ранее предполагали. Продавца нужно расспрашивать дотошно и добиваться подробностей: не только кому принадлежит данная квартира, но и когда, каким образом и у кого была приобретена, почему продаётся снова, участвовала ли квартира в судебных спорах. Затем проверить сказанное по документам. Отсюда будет ясно, насколько продавец правдив, поскольку придётся иметь с ним сделку как с контрагентом. А как проверить продавца квартиры при покупке иначе?

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Самое главное, что вы узнаете из выписки — кто является собственником квартиры. С этим человеком вы будете заключать договор купли-продажи и ему отдадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если собственниками квартиры являются несколько человек, до сделки вам нужно проверить каждого из них.

Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Чистота квартиры при покупке: проверяем самостоятельно

После того как юридическая чистота со стороны домовой книги будет подтверждена, понадобиться получить расширенную выписку из единого государственного реестра прав собственности. Из данной бумаги можно узнать о том, кто имеет право на жильё. Здесь же указываются факты обременения и моменты, которые могут стать причиной расторжения сделки.

Поскольку договор купли-продажи жилья и прочих объектов недвижимости сейчас не регистрируется, обязательной остаётся регистрация новых прав собственности в отделении Росреестра. Если на квартиру и её собственника наложены какие-либо обременения или ограничения, то покупатель не сможет зарегистрировать свои права собственности пока они не будут сняты. Поэтому в договоре следует чётко прописать, что расчёт будет произведён только после получения свидетельства покупателем.

Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

Во-первых, следует проверить насколько доверенность подлинная, то есть вместе с дочерью приехать к нотариусу (который выдавал доверенность) и попросить подтвердить его: что такая доверенность им выдавалась, что текст соответствующий (не изменен, не подделан и пр.) и что до настоящего времени доверенность не отозвана.

В основном для того, чтобы убедиться в чистоте сделки щепетильные покупатели просят продавцов о встрече с нотариусом, который оформлял наследство. И в их присутствии, так сказать, с позволения заинтересованных лиц (наследников) у нотариуса можно узнать проблемное было ли наследственное дело, имелись ли споры, противостояния, производился ли поиск родственников, были ли среди них те, которых не смогли найти (и которые потенциально могут заявить о своем праве) есть ли в настоящее время претензии, возражения и прочие не закрытые вопросы (как правило, если такие проблемы есть, то нотариус в курсе). Но нотариус не обязан отвечать на эти вопросы, поэтому такая встреча и проводится с подачи наследников (как бы по их дозволению).

Как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно

Каким же образом риелторы осуществляют проверку? В большинстве случаев, им достаточно просто внимательно изучить все документы, которые покупатель в обязательном порядке предоставляет при продаже своего жилья. К таким документам относится свидетельство права собственности, технический паспорт на жилое помещение, кадастровый паспорт, а также лицевой счет и выписка из домовой книги. Таким образом, вопрос, как проверить юридическую чистоту квартиры можно решить и самостоятельно, преимущества риелтора лишь в том, что он имеет соответствующий опыт и знает, на что следует обращать внимание в процессе изучения документов.

Второй документ, который изучают при проверке юридической чистоты квартиры — расширенная выписка из единого государственного реестра. Этот документ содержит информацию обо всех лицах, имеющих права на квартиру, а также обо всех возможных обременениях жилой площади и об основаниях, которые могут повлечь за собой прекращение либо переход прав собственности.

Проверка квартиры на чистоту при покупке

Главной задачей для профессионального риелтора является не столько проверка, сколько определение наступления возможных рисков судебного разбирательства для покупателя, обеспечение безопасности сделки. Преимущество риелтора перед покупателем — в опыте и знаниях, на что обращать внимание при проверке.

По закону срок давности по признанию недействительными сделок составляет 3 года. Следовательно, если в течение 3 лет судебных споров по данной недвижимости не было, можно не беспокоиться, что предыдущие владельцы предъявят права. Если споры имели место быть, спросите у продавца решение суда, на основании которого он владеет жильем.