Внешняя информация о недвижимости

Динамика цен. Анализируя динамику цен, оценщики прогнозируют уровень покупательского спроса, темпы инфляции, изменение соотношения цен на различные товары и услуги. В оценке могут использоваться как реальные цены, скорректированные с учетом инфляции, так и номинальные цены, отражающие фактически уплачиваемую покупателем денежную сумму.

Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости

На стоимость недвижимости влияет налоговая политика государства. Данный фактор учитывается не только при оценке, проводимой в целях оптимизации налоговых платежей предприятия. Предоставляемые налоговые льготы при покупке жилья, реализации инвестиционных программ, использовании банковского кредита в качестве источника финансирования активизируют рынок недвижимости за счет уменьшения налогового бремени потенциальных инвесторов.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определить его физический износ. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в разделе 6.2, посвященном затратному методу.

Электронная библиотека

Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

В связи с развитием рыночных отношений, расширением экономических международных связей, использованием в отечественной строительной практике зарубежных проектных решений в последние годы резко возросла потребность в информации о мировых ценах на строительную продукцию и недвижимость. Зарубежные справочники (Means, Marshall and Swift «Marshal Valuation Service: The Building Cost People» и др.) дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.

Информационное обеспечение оценки недвижимости

Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома» содержит информацию в едином формате не только по зданиям-представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурнопланировочные особенности оцениваемых объектов.

Не менее важным вопросом ценовой информации является изме-нение цен на объекты недвижимости. Теоретически считается, что инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инф-ляции. Однако особенности национальной экономики и отдельного региона страны могут оказать влияние на данное утверждение и обя-зательно должны учитываться в процессе оценки. Подтверждением данного положения является падение реальных цен на жилую недви-жимость после событий августа 1998 года на 20-30%. Другая особен-ность российского рынка недвижимости проявляется в неоправданно большом разрыве цен на аналогичные объекты по различным областям России. Стоимость сопоставимых по потребительским качествам объектов жилой недвижимости может различаться в несколько десятков раз.

Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости

Текущее состояние и перспективы развития национальной эко-номики оказывают существенное влияние на процесс оценки недви-жимости. Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей, как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состояние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т. д.

С. Усть-Каменогорск 2009 Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции:  Определение массива необходимых сведений;  Выбор информационных источников;  Сбор необходимой информации;  Систематизацию, обработку и анализ;  Описание информации в отчете.

Формирование массива внешней информация для оценки недвижимости

в) информация об объекте оценки, включающая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информация о физических св-вах объекта, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и утареваниях прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные б/у и отчетности, относящихся к объекту и другую, которая имеет существенное отношение к оценке.

3 Виды, форматы наружки В зависимости от объекта, его месторасположения, бюджета на маркетинг, форматы и виды могут существенно отличаться по размерам, материалу изготовления, способам фиксации. Рекламные щиты (биллборды) Рекламные щиты (биллборды) устанавливаются как в местах нахождения потенциального круга покупателей, так и находится непосредственно возле самого объекта. Учтите, что эту рекламу должны будут еще увидеть по вечерам. Поэтому запаситесь диодными прожекторами (относительно дешевые, износостойкие, влагонепроницаемые, не потребляют много электроэнергии).

Наружная реклама недвижимости

1 Наружная реклама недвижимости Знаете ли вы, что наиболее действенным инструментом к созданию спроса на ваш объект, а в некоторых случаях основным и единственным является наружная реклама, расположенная на внешних стенах и фасадах зданий. В некоторых сегментах недвижимости, таких как дома, участки и по некоторым видам коммерческой недвижимости, внешняя реклама занимает существенный процент среди обратившихся. В отличие от квартир, по которым, этот процент может быть минимальным. Но при этом, даже если он будет составлять всего 1% от всех обратившихся потенциальных клиентов, этот процент может быть решающим. Потому что по ведомым, только для самого покупателя, причинам, он будет самым мотивированным к покупке (подходящий район, близость к работе и т.д.), и это можно подтвердить ранее совершенными сделками.

Для сравнительного подхода требуется идентификация конкурирующих объектов недвижимости, определение степени их сопоставимости с оцененным объектом для объективной поправкой стоимости продажи такой же недвижимости в соответствии с колеблющейся ситуацией на рынке.

Внешняя информация, необходимая для оценки недвижимости

Анализ рынка для цели оценки заключается в соотношении всего состояния рынка недвижимости, конкретного сегмента с каждым изученным объектом. В итоге мы получаем отчет о взаимодействии спроса и предложения, который может повлиять на цену оцениваемой недвижимости. Косвенно результат можно использовать для того, чтобы определить вариант оптимального использования, динамику спроса, маркетинговые стратегии по существующим и проектируемым недвижимостям, дизайн, и прогнозам доли рынка, занятым объектом.

Однако её систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчетов, определяются не только видом оцениваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведения общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и рассматриваются как факторы, формирующие экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью.

Внешняя информация о недвижимости

Динамика цен. Анализ изменения цен необходим не только для оценки инвестиционного спроса, данный процесс учитывается при составлении расчетов промежуточных показателей чистого операционного дохода, ставок арендной платы, тарифов на коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы по недвижимости.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Внешняя информация о недвижимости

После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка офисной недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка офисной недвижимости — это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке офисной недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Но как бы, ни был квалифицирован специалист по недвижимости, учесть все аспекты и факторы, влияющие на стоимость очень сложно. Именно из-за сложности недвижимости автоматизация данной процедуры помогла бы сэкономить время и обеспечить объективность и обоснованность.

Внешняя и внутренняя информация при оценке недвижимости

Внутренняя информация дает представление о деятельности оце-ниваемого предприятия (история, стратегия, управление, активы и пассивы и т.д.), характеризует его нормальное функционирование, которое основано на оптимальном сочетании объема продаж, получаемой прибыли и финансовых ресурсов для обеспечения запланированного роста. К внутренней информации относятся, в первую очередь, правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, организационно-правовая форма предприятия, размер уставного капитала, сведения о владельцах с наибольшей долей уставного капитала.