Проверка документов на квартиру при покупке

Проверка квартиры при покупке

На самом деле, проверка документов при покупке квартиры сложнее, чем кажется на первый взгляд, поскольку для ее качественного проведения потребуются серьезные юридические знания. Процедура проверки документов на квартиру позволит избежать одновременной продажи квартиры нескольким покупателям, продажи чужой квартиры, продажи незаконно присвоенной квартиры и других ситуаций, которые могут привести к признанию сделки недействительной.

  • Проверку истории квартиры

    Это могут быть несовершеннолетние дети; лица, отбывающие срок в местах лишения свободы; безвестно отсутствующие члены семьи, зарегистрированные в квартире и т.д. Появившись в вашей жизни после заключения сделки, эти люди в лучшем случае доставят вам массу хлопот, в худшем — лишат вас части или всей квартиры.

  • Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой

    Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

    Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

    Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

    Запомните, никогда не стоит спешить с проведением сделки, пусть каждый ваш шаг будет осмысленным и взвешенным, контролируйте ситуацию. Конечно, не надо становиться слишком подозрительным и думать, что на каждом шагу вас поджидают аферисты, но ведь «предупрежден — значит вооружен» — не забываем эту прописную истину!

    1. Отбывающие наказание в колониях строгого и исправительного режимов.
    2. Люди, находящие в командировках.
    3. Военные, отправленные служить в другой регион.
    4. Старики, которые находились в домах престарелых.
    5. Граждане, прошедшие лечение в психоневрологических клиниках и признанные дееспособными.
    • Могут ли третьи лица иметь какие-либо иные права на квартиру? Чтобы в этом убедиться, достаточно установить, сдаётся ли эта жилплощадь внаём. Ведь если хозяин жилья собрался срочно продавать квартиру, а договор аренды еще не истек, то квартиранты могут проживать в ней вплоть до того периода, пока он не закончит своё действие.
    • Следующим фактом, требующим пристального внимания, является, находится ли квартира в залоге. Дело в том, что часто мошенники продают недвижимость, которая заложена под ипотеку, так они пытаются перекинуть свои долги на другого и получить за это круглую сумму.
    • Находится ли недвижимость под арестом? Это еще один важный вопрос, который следует уяснить перед приобретением жилья.

      Пакет документов для покупки квартиры

      Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

      Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

      Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

      • Договор купли-продажи. Наиболее верно будет предоставить его составление юристу либо риэлтору из агентства недвижимости. В любом случае, вам нужен специалист из надежной организации. Прочитайте договор, его условия должны быть вам ясны и понятны. Если какой-то пункт кажется вам непонятным, потребуйте составителя разъяснить такую норму. Этот договор можно корректировать от руки, но по соглашению сторон;
      • Паспорт продавца. Осматривайте его внимательно: очень важно, чтобы паспортные данные и данные, указанные в договоре, полностью совпадали. Иначе это может обернуться крайне негативными последствиями для покупателя;
      • Свидетельство о государственной регистрации права собственности – важнейший документ. Следует проверить, является ли жилище предметом ипотеки: обратите внимание на графу «основание выдачи» — в ней, если жилье заложено, будет ссылка на договор ипотеки. Сопоставьте также характеристики квартиры на бумаге с фактическим состоянием жилья (особенно обратите внимание на площадь документальную и фактическую);
      • Документы, которые свидетельствуют об отсутствии обременений;
      • Справки, указывающие на отсутствие коммунальной и налоговой задолженности;
      • Техпаспорт квартиры;
      • Домовая книга, которая подтверждает выписку прописанных в ней лиц. Рекомендуется это проверить до ее осмотра в паспортно-визовой службе. Если кто-либо не выписывается добровольно, придется решать данный вопрос через суд, но это отнимет время, деньги и нервы;
      • Согласие органов опеки и попечительства либо иных служб по социальным вопросам. Это потребуется в особых случаях, например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
      • Правоустанавливающий документ на жилье;
      • Документы-основания, свидетельствующие о переходе права собственности к продавцу от бывших собственников;
      • Контактные, паспортные данные заключающих договор сторон, а также данные об их фактическом местонахождении;
      • Характеристика квартиры (адрес, идентифицирующие признаки), которая выступает как предмет договора;
      • Срок совершения основной сделки и подписания данного договора купли-продажи;
      • Цена покупки квартиры с учетом данной выплаты, установление запрета на ее изменение;
      • Сумма задатка (аванса);
      • Обязательно заключение авансового соглашения;
      • Срок, в который залог (задаток) будет возвращен, если договор будет незаключен по вине продавца;
      • Срок, в который квартира «освобождается», т. е. проживающие выписываются и забирают свои вещи.

      Все, что нужно знать для проверки квартиры перед покупкой

      Хороший способ узнать обо всех прописанных – взять в паспортном столе расширенную справку из домовой книги (также такая выписка может быть и в ЖЭКе). В ней отмечены все лица, кто жил или сейчас живет на интересующей нас жилплощади. Также справка может дать ответ на вопрос, наложен ли арест на квартиру или нет.

      Следует поинтересоваться и изучить кадастровый паспорт. С 01.10.2013 он входит в обязательный пакет документов, необходимый для любых действий с недвижимостью. Его отсутствие может приостановить, а то и вообще аннулировать процесс регистрации купли продажи. Также необходимо сверить данные в нем с реальной планировкой жилплощади, чтобы выявить незаконную перепланировку, что также может стать основанием для приостановки регистрации. Все эти данные можно узнать из кадастровой выписки, которую бесплатно можно получить в БТИ. Следует тщательно перепроверять все цифры (площадь жилья, адрес) в справках БТИ и в подтверждающих документах. Если они отличаются – договор могут не зарегистрировать.

      Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

      Имейте в виду, что в таких документах не допускается подчисток, помарок, исправлений и пр. Если такие элементы присутствуют, насторожитесь, возможно, у Вас в руках подделка. Так как с 2015 года свидетельства на недвижимость не выдают, то для актуальности попросите продавца заказать выписку из госреестра недвижимости или запросите её сами.

      Касаемо страхования сделки, то, по нашему мнению, это перебор, но в итоге все упирается в цену вопроса. Если такое страхование составит до от 10 000 до 25 000 рублей есть смысл осуждать условия страховки, если выше, то эта переплата, лучше тщательнее проверять документы. Ведь в итоге, договор страхование — это не 100%-ая гарантия выплаты денег в случае наступления страхового случая. Не редко приходится судиться и со страховой компанией для получения своего страхового возмещения (то случай признают не страховым, то, дескать, поведение страхователя не соответствовало условиям договора и пр.).

      На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры

      Если договор подписал кто-то другой, требуйте доверенность от застройщика на этого человека. В ней необходимо проверить наличие права на подписание договоров (иногда его ограничивают какой-то суммой – проверьте, «вписывается» ли ваша сделка в указанные в доверенности полномочия).

      Трудно переоценить важность проверки юристом документов, подтверждающих и удостоверяющих права на квартиру, доказывающих чистоту юридической судьбы жилья и отсутствие задолженности по коммунальным платежам, определяющих полномочия продавца. Если у вас нет возможности получить юридическую помощь, не переживайте: проверка документов при покупке квартиры вполне по силам самому покупателю.

      Какие документы нужны при покупке квартиры и как их правильно оформить

      1. Паспорт, или другой документ, подтверждающий вашу личность, а для лиц, которые моложе 14 лет – свидетельство о рождении, также оно понадобится людям в возрасте от 14 до 18 вместе с паспортом.
      2. Если вы состоите в браке, то нужно предоставить согласие супруга на покупку квартиры, но только чтобы оно было заверено нотариусом.
      3. Если вы совершаете покупку по доверенности, то необходимо предоставить заверенную нотариусом доверенность, с указанием срока ее действия. Сюда же включаются документы, которые подтверждают личность доверенного лица.
      4. Если жилище приобретается в ипотеку, то здесь понадобится целый пакет документов, которые подтверждают ваше финансовое состояние.
      5. Договор купли-продажи, который подписан обеими сторонами сделки.
      • паспорт;
      • правоустанавливающие документы;
      • форма N11a + ее план;
      • справочный материал о том, что отсутствует задолженность по оплате;
      • финансово-лицевой счет с копией;
      • наличие выписки из домовой книги;
      • если ребенок собственник, нужно предоставить разрешение, взятое в органах опeки и попечительства;
      • справка из государственной налоговой инспекции о том, что налог уплачен;
      • наличие супруга говорит о том, что нужно подтверждение того, что он согласен на продажу, и заверить согласие нотариусом.

      PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

      По законам Российской федерации, операции по купле-продаже недвижимости может признаваться недействительной в течение трех лет после подписания договора. Если по истечении этих трех лет не возникло никаких конфликтных ситуаций, то можно расслабиться и чувствовать себя полноправным владельцем недвижимости.

      Возможен вариант, при котором человек, временно выписанный из данной квартиры, может прописаться к новому жильцу по решению суда. Временная выписка происходит в тот момент, когда человек направляется на службу в армию, отбывает наказание в местах лишения свободы, или находится на лечении в психиатрической больнице.

      Рекомендуем прочесть:  Проведение шумных работ в москве
    Ссылка на основную публикацию