Договор аренды недвижимого имущества государственной регистрации подлежит

Регистрация договора аренды

Пленумом ВАС РФ разъяснено, что если в отсутствие государственной регистрации договора аренды собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Регистрация договора аренды

Во-первых, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 информационного письма № 59).

Что учесть арендатору, если договор аренды подлежит государственной регистрации

Поскольку изменение суммы арендной платы в рамках единого механизма ее определения не считается изменением условия договора об арендной плате, то такое изменение суммы аренды регистрации не подлежит (постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)).

В каких случаях договор аренды недвижимого имущества не требует государственной регистрации

Кроме того, не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее одного года и содержащий условие о пролонгации договора на такой же срок при отсутствии заявления о его расторжении. Тот факт, что арендные правоотношения в целом будут длиться более года, не влечет обязанности зарегистрировать данный договор. В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, сформулированной в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимого имущество и сделок с ним» (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 ), при продлении договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды. Условия нового договора будут идентичны условиям окончившегося договора. Следовательно, этот договор также не подлежит государственной регистрации.

Особенности формы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества

Как уже было отмечено выше, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если срок более 3 года. «Иное» предусмотрено ГК КР: не подлежат государственной регистрации договоры аренды транспортных средств, а договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации (ст. 589 ГК КР). Определенные сложности могут возникнуть в случае заключения договора аренды здания или сооружения на неопределенный срок, а также при включении сторонами условия о его пролонгации.

Регистрация договора аренды

• по переходу права собственности от одного лица к другому — договоры купли-продажи объектов недвижимости, дарения, пожертвования, ренты, пожизненного содержания иждивенца, аренды с выкупом;
• договоры, связанные с недвижимостью, но не влекущие смены собственника;
• дополнения и изменения некоторых пунктов заключенных ранее договоров;
• смешанные соглашения, частично касающиеся недвижимости.

Договор аренды недвижимого имущества государственной регистрации подлежит

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

О государственной регистрация договора аренды недвижимого имущества до и после — 01 — марта 2013 года

С «01» марта 2013 года вступает в действие Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ), который кроме прочего содержит положения, отменяющие с «01» марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

Статья 609

Договор аренды недвижимого имущества, кроме всего прочего, подлежит государственной регистрации. По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 информационного письма от 1 июня 2000 г. N 53 указал следующее: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Статья 26

В судебной практике встречаются решения судов с прямо противоположными позициями. С одной стороны, раз договор изначально был заключен на срок год или более и не прошел государственную регистрацию, то он не считается заключенным и внесенные в него дополнительным соглашением изменения являются не действительными (см. подробнее: Постановление ФАС Уральского округа от 23 марта 2010 г. N Ф09-1742/10-С3 по делу N А50-23758/2009).