Порядок уведомления сособственников о продаже доли недвижимости

Комаров Алексей Викторович

А.К.: Я как нотариус не буду принимать, даже если извещение отправлялось самостоятельно заказным письмом с вручением и описью вложений. Я, скорее всего, буду отказывать в удостоверении сделки. Хотя мне сейчас в голову пришла мысль: а что если покупатель сам согласен с такой формой уведомления, то почему собственно я должен отказывать? Мне кажется, что если стороны, продавец и покупатель, пришли к соглашению, и это выражено в договоре условием о том, что продавец сам уведомляет сособственников путем направления заказных писем с уведомлением, и они готовы взять риски о переводе права собственности на долю на другого сособственника на себя (это как санкция своего рода за ненадлежащее уведомление), то пусть берут. Мне кажется, что такие случаи нужно допускать. У меня было несколько таких сделок, когда приходили граждане и говорили, что сами уведомляли с помощью почты. Покупателю я объясняю, что в случае, если будет судебный спор, то опереться ему будет не на что. Никто из почты не придет и не скажет, что было уведомление, что в действительности отправлялось именно то заявление, уведомление, про которое говорит человек, который когда-то продавал долю, в случае, если собственник другой доли скажет, что получил что-то, но там был чистый лист бумаги, и он знать не знал, что там продается объект недвижимости. Суд привлечет Почту России, Почта России будет глуха и нема, в суд никогда не выйдет. Дело будет истолковано в пользу белого листа. Такой сособственник будет иметь право перевести право собственности на себя. Если такой расклад устраивает покупателя, то, наверное, всё это можно в договоре отразить, и такую сделку удостоверить. Но я очень сомневаюсь, что покупатель на это согласится. Единственным способом, проверенным практикой, является уведомление с помощью нотариуса. Нотариуса вызовут, и он скажет: «Да, я отправлял. Да я вкладывал именно в этот конверт, именно уведомление сособственников, именно на таких условиях». И оснований не верить нотариусу у суда никаких не будет, во всяком случае, никто не ставил под сомнение этот вопрос. Поэтому я рекомендую пользоваться помощью нотариуса. Если уж совсем не хочется идти к нотариусу и хочется сэкономить полторы или две тысячи рублей, то тогда отправляйте телеграмму Почтой России. Пока судебной практики нет ни по телеграммам, ни по самостоятельному уведомлению, поскольку в Петербурге в основном через нотариуса уведомляют.

Уведомление о продаже доли недвижимости

Мне кажется, что если стороны пришли к соглашению (продавец и покупатель), и это выражено в договоре о том, что продавец будет самостоятельно уведомлять сособственников путем направления письма заказного с уведомлением, и они готовы самостоятельно взять все возможные последствия риска перевода права собственности другого участника долевой собственности на себя (это как санкция, своего рода, за ненадлежащее уведомление), то, собственно, пусть берут. А что теперь я могу сделать? Мне кажется, что вообще в таких случаях, нужно допускать.

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Судебная практика в этом вопросе тоже не однозначна. С одной стороны ВС определяет, что продавец не обязан вручать уведомления другим собственникам, а лишь обязан предпринять меры, которые позволят уведомить владельцев. С другой стороны, некоторые суды удовлетворяют иски и переводят право приобретения доли на дольщика, мотивируя свое решение именно отсутствием подтверждения получения извещения о продаже.

Порядок уведомления сособственников о продаже доли недвижимости

Статья 250 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая преимущественное право покупки, содержит лишь условие о том, что уведомление о продаже доли квартиры должно быть составлено в письменной форме и содержать существенные условия сделки. Между тем сама процедура направления уведомления о продаже, порядок его вручения, алгоритм действий продавца и сособственников законодателем не определен, что порождает на практике сложности в совершении сделки, всяческие препятствия продаже доли и дальнейшее оспаривание сделки.

Уведомление сособственников о продаже доли

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Советы нотариуса: порядок уведомления сособственников о продаже доли недвижимости

Алексей Комаров: Во-первых, уведомлять нужно только в том случае, если продается доля в недвижимости. Если продается целиком недвижимость, то, естественно, никакого уведомления совершать не нужно. Вообще было бы весьма весело, если бы при продаже квартиры нужно было бы уведомить всех остальных сособственников квартир в доме о том, что ты собираешься свою квартиру продавать. В случае продажи целого объекта недвижимости, зарегистрированного в реестре прав в виде изолированного помещения (это либо комната, либо квартира), получать отказы сособственников не нужно. Но у нас в Санкт-Петербурге при приобретении доли в квартире за собственником регистрируется именно доля в праве собственности на квартиру, поэтому в этом случае практически всегда нужно уведомлять сособственников, даже если фактически продается комната, которой пользуется продавец. В этом случае уведомлять нужно. И на практике возникают определенные сложности, потому что закон отчасти достаточно широко толкует этот вопрос. Указано, что нужно уведомить, однако остаются некоторые недосказанности, например, как уведомить, каким способом, можно уведомить телеграммой или нельзя, можно ли самостоятельно уведомить в случае продажи собственником указанной доли без помощи нотариуса или нельзя, или нужно обязательно идти к нотариусу, что писать в уведомлении. Если смотреть на статью 250 ГК РФ, то она только частичные ответы на эти вопросы дает, и поле толкования у этой статьи очень большое. На мой взгляд, это достаточно большой пробел в законодательстве. В вопросах, связанных со сделками, как говорят юристы С2С, то есть потребитель и другой потребитель, там, где бизнес не вовлечен, нужно давать максимально четкую, максимально лапидарную конструкцию для толкования. Например, только через нотариуса или заказным письмом с уведомлением можно извещать и т.д. Здесь огромное поле. Приходят агенты, собственники, и говорят, что не хотят платить нотариусу, спрашивают, как могут сами отправить уведомления, боятся, что нотариус не примет, поскольку продажа доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Как уведомить о продаже доли в квартире

• при продаже конкретно выделенной доли в праве на общее имущество ее владелец обязан уведомить об этом других совладельцев. Например, если это коммунальная квартира, и ее собираются продать, у соседей есть преимущественное право на ее выкуп. Поэтому им должно быть официально выслано предложение на приобретение продаваемой доли в первую очередь, и только при отказе или умолчании, ее можно будет продавать постороннему лицу;
• если есть намерение продать невыделенную в конкретном измерении долю, то уведомление о ее продаже в обязательном порядке направляется другим собственникам жилья, причем на тех же условиях, какие будут указаны для продажи постороннему гражданину;
• уведомление должно иметь личный характер, то есть обращение к конкретному собственнику от имени продавца, другого владельца части жилой недвижимости.

Как правильно уведомить совладельца-гражданина о продаже доли в праве на квартиру

Так, в Апелляционном определении Московского городского суда от 26.05.2020 по делу N 33-10935/2020 по делу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, суд отказал в удовлетворении требований, сочтя извещение о продаже доли, вернувшееся отправителю в связи с истечением срока хранения – надлежащим уведомлением.

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Разработан порядок электронного уведомления долевых собственников о намерении продать долю на недвижимость

В электронную форму будут включены следующие разделы: вид объекта недвижимости, его кадастровый номер, адрес объекта недвижимости или описание его местоположения – если адреса нет. Там же должна быть указана цена, по которой продается доля. Несколько разделов посвящено контактным данным продавца: его фамилия, имя, отчество или наименование (в зависимости от того, физическим или юридическим лицом он является) и адрес его электронной почты. Вместе с электронным адресом или вместо него может быть указан почтовый адрес. В любом случае иные участники общей долевой собственности должны иметь возможность связаться с продавцом по указанному в извещении адресу.