Продажа квартир по ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеку: как это происходит, не опасно ли

Банки, куда обращаются заемщики, дают деньги не только на приобретения жилья в новостройках (первичный рынок недвижимости) но и на то, которое находится в собственности других граждан (вторичный рынок жилья). Поэтому продать квартиру под ипотеку может любой собственник.

Правила продажи квартиры по ипотеке

В свою очередь продавец квартиры рискует столкнуться с ситуацией, когда после заключения предварительного договора с покупателем, последнему будет отказано в предоставлении ипотечного кредита. В данной ситуации придется аннулировать предварительное соглашение и возвращать залог, так как сделка будет сорвана по вине третьих лиц.

Ипотека для продавца: процедура, риски, плюсы и минусы

Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов. В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

1. Продавец и покупатель приходят к договоренности о нюансах сделки в ипотеку.
2. Заключается предварительное соглашение, покупатель вносит задаток, а продавец пишет расписку о полученной сумме денежных средств.
3. Оценка квартиры независимым экспертом.
4. Покупатель предоставляет продавцу требуемые банком документы, это требуется для минимизации рисков мошенничества со стороны продавца.
5. После того, как банк одобрил сделку, между сторонами заключается основной договор на предварительно оговоренных условиях.
6. Сделка регистрируется в Росреестре.
7. Покупатель получает выписку из Росреестра о собственническом праве на квартиру.
8. Обе стороны являются в банк, который переводит на счет продавца сумму, оговоренную в договоре. При этом с покупателем оформляется соглашение об ипотечном кредитовании.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.

От рисков продавца и покупателя до заключения сделки: как происходит продажа-покупка квартиры по ипотеке, пошаговая инструкция

1. Предмет договора – в нем указывается конкретная квартира, которая в будущем будет продана, а также информация о ее владельце и основаниях его прав собственности.
2. Цена сделки – стороны указывают стоимость квартиры, а также способ и периодичность внесения оплаты за нее.
3. Права и обязанности сторон – определяются участниками сделки.
4. Сроки реализации намерений – в этом пункте указывается, в течение какого периода должен быть заключен основной договор купли-продажи.
5. Особые условия – необязательный раздел, в который стороны также включают согласованные между собой положения.

Продажа квартир в СПб, обремененных ипотекой

Если у заемщика каким-либо образом изменяется жизненная ситуация, при продаже квартир (в СПб и других регионах), обремененных ипотекой, банк заинтересован пойти ему навстречу, в том числе в области реализации объекта недвижимости. "Если покупатель на объект еще не найден, банк может предложить заемщику надежного партнера для осуществления сделки, — рассказывает Филипп Дельпаль, президент "БНП Париба Восток", генеральный директор российского подразделения Cetelem. — При этом заемщик должен понимать, что продажа квартир, находящихся в залоге, — нестандартная сделка и может повлечь за собой снижение стоимости объекта". Банк заинтересован в погашении кредита и отсутствии просроченных платежей. Если клиент в силу разных причин не может больше платить по кредиту и согласен погасить кредит за счет продажи квартиры, то финансовое учреждение обращает взыскание на залог во внесудебном порядке.Совершение подобной сделки возможно только при условии проведения расчетов с покупателем через банк под контролем кредитного сотрудника. Порядок отчуждения заложенного имущества подробно регламентирован в законе об ипотеке и других нормативно-правовых актах. Передача квартир в залог не лишает залогодателя его права как собственника заложенного имущества распоряжаться им. Однако обременение недвижимости залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом. В соответствии с ними жилье, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи квартир (в СПб), дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в имущество производственного кооператива лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. "На практике, как правило, кредиторы в договор об ипотеке включают условие, согласно которому предмет залога не может быть отчужден в собственность третьих лиц, за исключением универсального правопреемства в порядке наследования, которое не может быть ограничено никаким договором или требованием, — говорит заместитель начальника управления розничных операций банка "Возрождение" Татьяна Чепенко, комментируя проблему продажи квартир, отягощенных ипотечным кредитом — При нарушении данного правила, залогодержатель вправе потребовать признания такой сделки недействительной и возврата сторонами всего полученного по сделке либо потребовать досрочного полного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на предмет ипотеки независимо от того, кому оно в этот момент принадлежит. В том случае, если выдавалась закладная, то произвести отчуждение заложенного имущества, в том числе его обмен, возможно, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. При этом должны соблюдаться условия, которые установлены в этой закладной". Если кредитор, он же залогодержатель, в ходе продажи квартир в СПб, обремененных ипотекой, согласен на отчуждение залогодателем заложенного имущества, то, как правило, заемщик самостоятельно находит покупателя на квартиру или на обмен квартиры. При этом возможны два варианта последствий такой сделки: если производится обмен, то залогодатель передает залогодержателю в обеспечение исполнения обязательства путем замены предмета залога новую квартиру. Если производится сделка купли-продажи заложенной квартиры, то залогодатель вырученными денежными средствами досрочно погашает ипотечный кредит. В то же время возможны случаи, когда новый приобретатель заложенной квартиры намеревается ее приобрести также с использованием кредитных средств. В такой ситуации возможен перевод долга на нового залогодателя, обеспечением по которому будет выступать та же квартира.

Как продать квартиру в ипотеке — законные способы

Приведенные способы – часто практикуемые, а не обязательные к исполнению. В конкретной ситуации кредитор выносит решение сам, обязательных действий не предусмотрено. Варианты организация подыскивает, защищая собственную выгоду. Важно, решив продать жилплощадь, полученную за счет ипотеки, действовать в согласии с залогодержателем, кредитной организацией.

Квартиры в СПб в ипотеку

Большинство финансовых структур устанавливают максимальную ставку по кредиту для клиентов, которые готовы внести 10-20% от цены покупаемого жилья. При этом клиенты, оплачивающие 50% и более от стоимости покупаемой квартиры, могут получить ставку по ипотеке на 1,5-2% ниже базовой.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

И главное, всегда продавец желает получить свои деньги за жилье в момент подписания сделки, но это невозможно без окончания этапа перерегистрации прав собственности и залога. Но и тут есть выход, оплата ускоренной перерегистрации, которую зачастую осуществляет покупатель жилья. И не пройдет недели, как деньги продавца будут или в его банковской ячейке или на карточном счету, это уже на его выбор.

Продажа квартир в ипотеке