Что должно отражено в договоре инвестора с застройщиком

Как правило, застройщик — это организация (хотя может быть и физическое лицо), которая имеет в собственности или арендовала земельный участок и организует на нем строительство объекта недвижимости для инвестор а п. 16 ст. 1 ГрК РФ . А вот если речь идет о долевом строительстве, то застройщиком может быть только организаци я п. 1 ст. 2 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ) . Застройщик получает разрешения на строительство объекта и на ввод его в эксплуатаци ю п. 1 ст. 51, п. 2 ст. 55 ГрК РФ . Поскольку у застройщиков, как правило, нет специалистов в области строительства, они обычно привлекают технических заказчиков.

Вот дом, который построил

Если вопрос, каким будет строящееся здание, решает инвестор, то застройщик должен применять МСФО (IAS) 11 (российским эквивалентом этого МСФО является «строительное» ПБУ 2/2008). То есть строящийся актив должен отражаться в учете застройщика на счете 20, а выручку нужно признавать по мере готовности объекта.

Учет затрат на строительство объекта застройщик организует на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств». На этом счете все расходы рекомендуется группировать по технологической структуре затрат определенной сметной документацией (например, затраты на строительные работы, работы по монтажу оборудования, приобретение оборудования и т. п.)* (п. 3.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Как застройщику отразить в бухгалтерском учете и при налогообложении расходы, связанные с получением доходов

Если застройщик строит объект подрядным способом, то свои расходы в бухучете он отражает в общем порядке как затраты на содержание службы застройщика. Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли. Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг инвестору:

• материальные затраты – 180 000 руб. (июль – 20 000 руб., август – 90 000 руб., сентябрь – 70 000 руб.);

• амортизация – 60 000 руб. (ежемесячно по 20 000 руб.);

• зарплата с отчислениями на пенсионное (социальное, медицинское) страхование – 350 000 руб. (июль – 80 000 руб., август – 160 000 руб., сентябрь – 110 000 руб.);

• прочие расходы – 10 000 руб. (июль – 6000 руб., август – 1000 руб., сентябрь – 3000 руб.).

Как застройщику отразить в учете расходы при строительстве объекта для стороннего инвестора

В июле ООО «Производственная фирма «Мастер»» (инвестор) заключило договор на строительство объекта с ЗАО «Альфа» (застройщик). На основании договора «Альфа» подрядным способом организует строительство складского помещения для «Мастера». По утвержденной смете стоимость проекта составляет 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 800 000 руб.). Стоимость услуг застройщика – 1 180 000 руб. (в т. ч. НДС – 180 000 руб.), стоимость подрядных работ – 10 620 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 620 000 руб.).

Налогоплательщики, получившие целевое финансирование, по окончании года представляют в налоговую инспекцию отчет о целевом использовании полученных средств. Он расположен на листе 14 Декларации по налогу на прибыль организаций, утвержденной приказом МНС России от 07.12.2001 № БГ- 3-02/542.

Договор строительного подряда: учет у заказчика-застройщика

В рамках договора реализации инвестиционного проекта заказчик-застройщик получает от инвестора средства на финансирование капитальных вложений. Эти деньги имеют целевое назначение и отражаются по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» в корреспонденции с субсчетом 55-4 «Средства целевого финансирования, полученные от инвестора» к счету 55 «Специальные счета в банках». Данные средства используются только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре с инвестором.

Цена договора состоит из двух частей: суммы денег на возмещение затрат на строительство объекта и суммы на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Деньги, предназначенные для возмещения затрат на строительство, могут расходоваться только на ограниченный круг направлений (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ), а суммы, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (п. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Выручка по договорам долевого участия в учете и отчетности застройщика

При жилищном строительстве в качестве инвесторов могут выступать дольщики (физические и юридические лица), и отношения между застройщиком и дольщиками регулируются Законом (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ)) об участии в долевом строительстве. Отдельные положения Закона № 214-ФЗ могут влиять на порядок бухгалтерского учета заказчика-застройщика.

• риск повреждения объекта по независящим от сторон обстоятельствам до момента сдачи объекта инвестору по передаточному акту несет застройщик;
• в случае смерти инвестора-гражданина его права и обязанности переходят к правопреемникам;
• застройщик в пределах гарантийного срока несет ответственность за качество возведенного строения.

Как должен быть составлен договор инвестирования

Договор инвестирования в бизнес является на сегодняшний день одним из самых распространенных, но незаслуженно забытых законодателем. Несмотря на то что условия экономической обстановки диктуют увеличение числа инвестиций, в том числе западных партнеров, в российский бизнес, у сторон возникает довольно много вопросов при составлении соглашения. Есть несколько моментов, на которые стоит обратиться внимание при составлении такого договора:

В соответствии со ст.11 Закона № 214-ФЗ Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Делаю вывод, что закон позволяет Дольщику иметь обязательство перед Застройщиком (Ваш кт 60 или 76). Но это обязательство должно быть отражено в б/у

Как учитываются финансовые вложения по договорам долевого участия у дольщика

У "А" учет долей ведется на 58 счете в полной сумме по договору: Д58 К60. После перечисления денежных средств "Б" за покупку доли делается запись Д60 К51 на сумму перечисления. В это же время компания "Б" отражает у себя кредиторскую задолженность перед "А" только в части перечисленных им денежных средств, а не в полной сумме долей по договору, объясняя это тем, что отражать кредиторскую задолженность в полной сумме по договору некорректно, так как обязательства у них перед "Б" возникают только в части перечисленных им денежных средств. Возникают разницы между дебиторской задолженностью "А" и кредиторской задолженностью "Б".

В соответствии с Гражданским кодексом РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить договор о передаче имущества в будущем. Дилемма состоит в том, что застройщик и покупатель заключают договор купли-продажи, предмета которого физически еще не существует. Как не существует и информации о характеристиках предмета договора. Например, нет точной информации о площади квартиры (измеряется БТИ после сдачи дома в эксплуатацию).

Договоры с застройщиком: советы профессионалов

Впрочем, случается, что строительные компании отказывается заключать основной договор. В таком случае покупатель вправе принуждать вторую сторону заключить основной договор или требовать вернуть внесенные средства и выплатить неустойку. Судебная практика по таким делам уже сложилась. «В совместном Постановлении ВАС РФ и ВС РФ № 10/22, так и Постановлении Пленума ВАС РФ, дан однозначный ответ, что иск о признании права собственности за инвестором является ненадлежащим способом защиты нарушенных прав, поскольку отношения инвестора и застройщика носят обязательственный, а не вещно-правовой характер. Тем не менее, суды общей юрисдикции до настоящего времени продолжают выносить решения о признании права собственности за инвесторами (физическими лицами)», – рассказывает Василий Сосновский партнер ЮК «Генезис».

В заключение хотелось бы обратить внимание читателя на пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Согласно ему от обложения НДС освобождены услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

Инвестиционный договор: бухгалтерский учет операций и налогообложение

Из вышеизложенного видно, что организациям, участвующим в инвестиционных сделках при строительстве объектов недвижимости, требуется переоценить налоговые обязательства по НДС и налогу на прибыль в свете положений Постановления N 54. Это следует сделать как по планируемым договорам, так и по действующим, принимая во внимание срок в 3 года (исковой давности) при проведении проверок налоговых органов.