Квартира по уступке что это значит

Переуступка права на квартиру

Сам договор переуступки права собственности от продавца к покупателю должен включать в себя приложение документа, по которому у продавца возникло право, которое теперь переходит к покупателю (ДДУ), а также сумму сделки и порядок расчета. Кроме того должно иметься согласие застройщика на эту переуступку, а также присутствовать полная информация об объекте. Оформление договора переуступки возможно только до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Договор переуступки права собственности на квартиру или договор цессии работает на основании все того же ФЗ «Об участии в долевом строительстве». И хотя в нем не сказано о необходимости получения согласия застройщика на переуступку права, скорее всего, это придется сделать – такие пункты вносятся застройщиками в ДДУ. Конечно федеральный закон выше договора строительной компании. Тем не менее, продавцу лучше уведомить застройщика о предстоящей сделке и сделать это заранее и в письменной форме. Застройщики с хорошей репутацией и опытом работы не препятствуют продаже квартир по договорам переуступки.

В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру

В случаях, когда дом еще не сдан (при этом не важно, достроен он или нет), подписывается договор второго типа – переуступки прав требований. В недостроенном и не сданном доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам данной квартиры пока не существует.

​Купля-продажа квартиры в новостройке – не редкость. Строительство новых домов идет бурными темпами, и договора приобретения недвижимости подписываются достаточно часто. Кто-то хочет приобрести квартиру для проживания в ней, а кто-то приобретает ее с целью дальнейшей реализации.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав

Уступка прав требования подлежит государственной регистрации. Но на практике возможны следующие мошеннические схемы с подменой договоров: с будущими приобретателями квартир заключается предварительный договор купли-продажи, который не подлежит обязательной регистрации, и квартира «перепродается» несколько раз. Добросовестные покупатели перечисляют деньги, а продавец исчезает. Соответственно, чтобы этого избежать, соглашайтесь на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

Покупка квартиры по переуступке прав – довольно специфичный и сложный процесс, который на практике встречается не так уж и часто. Правовая природа переуступки прав регулируется несколькими правовыми актами, в том числе, Гражданским кодексом, что вызывает множество вопросов и спорных ситуаций.

Что значит переуступка прав и можно ли осуществить по ней продажу квартиры, если дом не сдан

Очень часто люди приобретают квартиры в новостройке с целью получить прибыль за время постройки дома. Ведь факт дохода налицо: совершаешь покупку на стадии минимальных цен – возведения котлована. С ростом каждого этажа увеличивается инвестиционная привлекательность проекта, и чем ближе сдача объекта, тем больше средств можно выручить.

1. все должно происходить по вышеуказанному закону. Естественно, лучший вариант – выбирать строительство по 214 закону, хотя на рынке первички по-прежнему есть компании, не руководствующиеся этим документом.
2. Необходимо обязательно уведомить застройщика о планируемой переуступке права. И получить на это его согласие. Часто в ДДУ этот пункт отмечен. Девелопер хочет контролировать процесс продажи новостройки, и на практике, чтобы получить возможность уступить право, цеденту и цессионарию приходится платить отступные – 1-5 %.
3. Цедент более не несет перед цессионарием никаких обязательств. За итог стройки отвечает застройщик. То есть в отношения вступают строительная компания и новый дольщик, который на себя берет риски и ответственность.
4. Если квартира выкупалась с помощью кредитных средств, то в договоре по ипотеке содержится пункт «переуступку совершать с согласия банка». То есть урегулировать вопрос о переуступке с организацией, предоставившей средства заранее.
5. Первоначальный взнос цедентом должен быть оплачен.

Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке

1. Передается не только право владения, но и все обязанности, которые устанавливаются инвестором.
2. Главными участниками процесса являются цедент – продавец и цессионарий – покупатель. Застройщик также указывается, но он может не участвовать непосредственно в самой сделке.
3. Цедент передает цессионарию права и обязанности, а это означает, что после заключения сделки все вопросы покупателя будут решаться уже не с цедентом.
4. Важным условием цессии есть то, что он должен заключаться до того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию.

1. Обратить внимание на тип, по которому будет осуществляться переуступка.
2. Необходимо получить согласие застройщика.
3. Обязательно должны быть четко прописаны права и обязанности, которые передаются от цедента цессионарию.
4. Также, имеется пакет отдельных документов.

Новостройки — все новостройки

• основной договор, по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями (или заверенная копия договора);
• документы, подтверждающие расчеты между сторонами основного договора;
• акт передачи вышеназванных документов;
• согласие второй стороны на уступку (если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке);
• непосредственно договор уступки права требования.

Приобретатель, который хочет уступить право требования, обращается обычно туда, где он заключил договор приобретения – к застройщику, инвестору или риелтору. Стоит иметь в виду, что закон предписывает получить согласие второй стороны договора приобретения на уступку (если иное не установлено договором приобретения). Обычно договор приобретения содержит указание, что на уступку прав требуется письменное согласие застройщика. Такое согласие чаще всего оформляется либо трехсторонней сделкой, либо выдается отдельным документом.

Цессия (договор цессии)

Существуют определенные нюансы оформления договора цессии при передаче прав собственности на объект, который находится в залоге, третьим лицам. Именно поэтому, если, к примеру, покупать квартиру, которая является предметом банковского залога, необходимо заключать договор цессии с банком. Максимальная «прозрачность» и соблюдение всех юридических тонкостей при таких сделках – обязательные условия для грамотного оформления договора.

• Переуступка между юридическими субъектами. Это наиболее распространенный случай, который наблюдается при реорганизации компаний. То есть вместе со сменой собственника, названия, адреса и т.д., происходит переуступка долга вновь организованной компании;
• Переуступка между физическими лицами. Пример: являясь поручителем по договору кредитования, физическое лицо может стать цессионарием по отношению к должнику. Важный момент: точное указание всех персональных данных обеих сторон в договоре цессии;
• Переуступка между физическим и юридическим лицом. Пример: переход долговых обязательств ООО при ликвидации или банкротстве к директору компании.

Переуступка квартиры в новостройке

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Городская квартира

— Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Если же возникает необходимость расторгнуть договор с застройщиком, то цессионарий получит обратно не ту сумму, которая была им уплачена по договору цессии (то есть $2), а сумму, указанную в ДДУ (то есть $1). Потеря денежных средств при этом может быть значительной.