Особенности приватизации комнат в коммунальных квартирах

Приватизация комнаты в коммунальной квартире

• Проживать в комнате на основе договора социального найма, то есть в муниципальном жилье, которое может быть приватизировано (например, служебную квартиру приватизировать не получится);
• Заручиться письменным согласием всех зарегистрированных в комнате членов семьи нанимателя. При этом каждый член семьи вправе претендовать на свою долю в квартире, либо отказаться от нее в пользу другого участника приватизации.
• Стоит помнить, что приватизация бесплатна, однако ее проведение возможно только 1 раз в жизни. То есть, если ранее человек участвовал в приватизации жилья в России, то принять повторное участие в данной процедуре он не сможет. Однако его согласие на проведение самой процедуры также необходимо.

Следует отметить, что во владении нанимателя комнаты коммунальной квартиры находится только именно его жилое помещение. Что же касается общих для квартиры удобств, то они находятся в общем пользовании, при этом не являются объектом владения одного из сонанимателей.

Услуги юриста при приватизации комнаты в коммунальной квартире в СПб

Следующим этапом является получение в БТИ подробного плана – экспликации комнаты и всей квартиры в целом. После того как соответствующий документ получен, его вместе с заявлением на приватизацию необходимо передать в региональное Управление муниципального жилья, где вам выдадут бланк запроса в ЖЭК или РЭУ, который обслуживает здание, где находится ваша коммунальная квартира. Когда районный ДЭЗ (ЖЭК или РЭУ) выдаст необходимые справки, вы с обновленным пакетом документов снова обращаетесь в Управление муниципального жилья.

Сделку купли‐продажи приватизированной комнаты в коммунальной квартире можно оспорить в суде, если новые жильцы страдают заболеваниями, означенными в перечне таковых, которые не допускают их к заселению в квартиры с долевым правом владения и пользования. К примеру, если вы продали квартиру лица, страдающему открытой формой туберкулеза, ваши соседи могут подать иск о признании сделки недействительной.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире

Как правило, выделение долей во владении местами общего пользования проводится посредством подписания добровольного соглашения между жильцами коммунальной квартиры. Но иногда, при возникновении споров, подобный вопрос приходится решать в судебном порядке.

До 1999 года в России действовало положение, позволяющее приватизировать комнату в коммунальной квартире только при наличии согласия всех проживающих в ней соседей. В последующем, в связи с нарушением прав граждан на свободную приватизацию, определенных федеральным законодательством, подобное условие было отменено.

Особенности приватизации коммунальных квартир и жилых помещений в них

Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" ч. 3 ст. 7 Закона была изменена и изложена в следующей редакции: "Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре. " <*> Ранее, до 31 мая 2001 г., граждане, приватизировавшие жилье в долевую собственность, могли зарегистрировать свое право собственности на долю независимо друг от друга, поскольку право собственности у них возникало с момента регистрации договора безвозмездной передачи в местной администрации. В настоящее время необходимо, чтобы все участвовавшие в приватизации коммунальной квартиры лица одновременно обратились с заявлением о регистрации права общей долевой собственности.

Первоначальная редакция Закона о приватизации жилищного фонда в РФ содержала запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, тогда как право на принятие решения о допущении приватизации коммунальных квартир как единых объектов, а также о порядке и условиях их приватизации предоставлялось собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, за которыми был закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждениям, в оперативное управление которых был передан жилищный фонд (ст. 4). Названная статья Закона о приватизации жилищного фонда была признана не соответствующей Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П <*> в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

4 Особенности приватизации служебных жилых помещений и комнат в коммунальных квартирах

Как показывает практика применения ч. 2 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», суд, установив отсутствие разрешения со стороны собственника или согласия других нанимателей на приватизацию, может отказать гражданину в праве на приватизацию, что противоречит принципу равенства перед судом (ч. 1 ст. 19 Конституции РФ). При этом Закон не требует от суда ни установления фактов возможного злоупотребления правом, ни исследования им обоснованности отказа в приватизации со стороны собственника.

Заслуживает теоретического обоснования отнесение к объектам приватизации служебных помещений и комнат в коммунальных квартирах. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Законодатель, с одной стороны, объединил правовой режим осуществления приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, а с другой — указал на то, что право решать вопрос о необходимости приватизации принадлежит собственникам и владельцам служебных и коммунальных квартир в домах как муниципального, так и государственного жилищного фонда.

Особенности приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения

Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации жилых помещений приводили в свою пользу, по крайней мере, два обстоятельства. Во-первых, как следует из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований для установления разного подхода к приватизации для отдельных и коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК и ст. 16 Основ освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, иным недееспособным лицам оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или, при необходимости, по инициативе таких органов.

Особенности приватизации служебных жилых помещений и комнат в коммунальных квартирах

Что касается служебных квартир, то, исходя из смысла ч. 2 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», возможно не только общее решение о приватизации служебных жилых помещений, принадлежащих определенному государственному органу или муниципальному образованию, ведомству либо предприятию (учреждению), но и решение о приватизации отдельных жилых помещений конкретными лицами. Такой вывод можно обосновать и тем, что согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Аналогичное правомочие признано и за предприятиями и учреждениями, имеющими имущество на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления. Поскольку им предоставлено право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений, то они могут самостоятельно избрать способ реализации этого права, включая решение о приватизации конкретных жилых помещений.

Заслуживает теоретического обоснования отнесение к объектам приватизации служебных помещений и комнат в коммунальных квартирах. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Законодатель, с одной стороны, объединил правовой режим осуществления приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, а с другой — указывает на то, что право решать вопрос о необходимости приватизации принадлежит собственникам и владельцам служебных и коммунальных квартир в домах как муниципального, так и государственного жилищного фонда.

Вопрос 4

Как указывает практика внедрения ч. 2 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Русской Федерации», трибунал, установив отсутствие разрешения со стороны собственника либо согласия других нанимателей на приватизацию, может отказать гражданину в праве на приватизацию, что противоречит принципу равенства перед трибуналом (ч. 1 ст. 19 Конституции РФ). При всем этом Закон не просит от суда ни установления фактов вероятного злоупотребления правом, ни исследования им обоснованности отказа в приватизации со стороны собственника.

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. допускал при определенных обстоятельствах передачу освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений в личную собственность других нанимателей этой квартиры (ч. 2 ст. 16), т.е. запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах не является абсолютным. Это следует также из ч. 2 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Русской Федерации», позволяющей собственникам жилищного фонда либо уполномоченным ими органам, также компаниям, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждениям, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, принимать решения о приватизации. Но для людей возможность выполнить приватизацию на основании этой нормы связана с дополнительными, ограничительными по собственному нраву критериями. Одним из таких критерий является решение собственника (обладателя) жилища, который вправе произвольно, не будучи связанным какими-либо установленными в Законе предпосылками, разрешить либо не разрешить приватизацию. Согласно же сложившейся правоприменительной практике, основанной на ограничительном истолковании ч. 2 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Русской Федерации», коммунальная квартира приватизируется только как совокупа всех ее жилых помещений, т.е. исключительно в том случае, если все наниматели в таковой квартире изъявляют желание стать собственниками занимаемого ими жилища. Тем реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в зависимость от личного усмотрения как самого собственника (обладателя) жилища, так и нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире.

Особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире

Как и в отношении любой другой недвижимости, процедура приватизации коммунальной квартиры (комнаты) полностью содержится в основополагающих законодательных актах: Законе РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 г. №188-ФЗ. Принять участие в приватизации вправе каждый гражданин РФ, причем на безвозмездной основе (бесплатно) сделать это можно только один раз в жизни. Также приватизировать можно лишь жилье, находящееся на балансе муниципалитета, тогда как ведомственную жилплощадь, принадлежащую организации или предприятию, приватизировать нельзя.

Если все жильцы разом решают оформить в собственность свои комнаты, тогда заключается общее соглашение о распределении долей, заверяемое у нотариуса. Если согласия между жильцами нет, возникают споры о размерах долей, тогда обращаются в суд, решением которого и закрепляются за каждым доли в определенной пропорции. При распоряжении приватизированной комнатой (завещание, дарение, купля-продажа, обмен) владелец передает также и права на долю в совместной собственности местами общего пользования. Продать долю или иначе распорядиться долей в местах общего пользования нельзя.

Забрать своё у государства: можно ли и как приватизировать комнату в коммунальной квартире

Поскольку в одной квартире проживают граждане, не связанные семейными узами, подобный способ приватизации коммунальных квартир был практически не осуществим, да и попросту не выгоден. С принятием поправок к закону в 1999 году ситуация кардинально изменилась.

При расселении властями коммуналки вы получите выплату за собственные квадратные метры или жилое помещение равное по площади комнате. При этом размер некоторых комнат не позволяет получить взамен них квартиру, и собственник однозначно получить лишь денежную компенсацию. Причём в выкупную стоимость не будет включена цена мест общего пользования.