Перепланировка нежилых помещений в нежилом здании

Перепланировка нежилых помещений: инструкция как получить разрешение

В случае, когда задача состоит в улучшении технического и экономического показателей, то есть тогда, когда все коммуникации и функциональное назначение помещение сохраняются, процедура будет очень похожа на ту, которую проходят многие люди при перепланировке жилой площади. Однако в том случае, когда происходит полное перепрофилирование нежилого помещения, владельцу необходимо будет посетить множество инстанций и учреждений.

• Заверенные у нотариуса копии правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов.
• Заверенные у нотариуса копии учредительных документов.
• Письменное согласие управляющего зданием или согласие от эксплуатационной организации. Оно будет свидетельством того, что никто не против перепланировки конкретного нежилого помещения.
• Копия техпаспорта, поэтажные планы, экспликации, а также выписка из технического паспорта. На поэтажных планах должно быть четко видно, какие именно изменения планируется внести. Все документы можно получить в БТИ. Важно отметить, что срок их действия не должен превышать 1 год.
• Разрешительные документы (понадобятся, если меняется функциональное назначение помещения).
• Договор страхования гражданской ответственности.

Проект перепланировки нежилого помещения и его согласование

Порядок оформления разрешительной документации на перепланировку (переустройство) нежилых помещений, расположенных в нежилых домах, установлен Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП от 27 августа 2012 года «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство».

Разработка проекта перепланировки, технического заключения требуется в зависимости от значительности или незначительности планируемых изменений. Объем проекта и, соответственно, его стоимость и сроки проектирования зависят от значительности планируемых изменений в помещении. От этого также зависит и количество инстанций, согласовывающих Проект, что также влияет на стоимость и сроки согласования.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – так называется база объектов после того, как с 1 января 2020 года произошло объединение Росреестра и Кадастровой палаты. Теперь, вместо ранее выдававшихся двух документов (кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП) выдается единый документ – выписка из ЕГРН, которая в своем составе вместо кадастрового паспорта содержит, так называемую графическую часть.

Несколько сложнее, если в результате перепланировки Вашего нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, затрагиваются внешние стены. В этом случае необходимо перед вызовом БТИ еще и получить заключение Москомархитектуры. Затем процедура та же – вызов техника БТИ для фиксации выполненной перепланировки. Но опять же обратите внимание на полное соответствие проекта и физически выполненных работ. Здесь ошибка не повлечет таких значительных последствий, как если бы здание было жилым домом. В настоящий момент никакие штрафные санкции для нежилых зданий на собственников помещений не накладываются. Но, если проект не будет соответствовать фактически выполненной перепланировке, техник зафиксирует несоответствие и выдаст техпаспорт с красными линиями. В общем-то ничего страшного в этом нет. Но, придется корректировать проект и заплатить БТИ за повторный выход техника и выпуск новой документации.

Согласование перепланировки нежилого помещения в Санкт-Петербурге (СПб)

Для того, чтобы успешно согласовать перепланировку нежилого помещения недостаточно быть компетентным в жилищном законодательстве и хорошо разбираться в архитектурно-строительных, санитарных и противопожарных нормах и правилах. Помимо этого необходимо знать все тонкости и нюансы процесса согласования в государственных структурах и иметь достаточный опыт общения с многочисленными чиновниками. Без налаженных контактов и понимания процесса согласования изнутри достичь успеха, зачастую, не представляется возможным. Поэтому в данном вопросе, мы рекомендуем обращаться только к компетентным специалистам.

Стоит отметить, что согласование перепланировки нежилого помещения гораздо более трудоёмкий процесс, нежели согласование перепланировки квартиры. К нежилью, со стороны государственных инстанций, применяются гораздо более высокие строительные, санитарные, пожарные нормы. В дальнейшем, в этих помещениях длительное время будут работать люди, приходить посетители. Именно заботой об их безопасности и здоровье объясняются повышенные требования. Во многом эти требования зависят от назначения помещения. Скажем, согласование перепланировки кафе или ресторана будет на порядок сложней, чем согласование офисного помещения.

Согласование перепланировки нежилых помещений

• Подготовка правоустанавливающей документации на помещение;
• Получение технического заключения о состоянии инженерных конструкции и возможности проведения перепланировки;
• Разработка проекта перепланировки — архитектурной части и проекты коммуникаций;
• Согласование с организациями надзора( СЭС, Роспотребнадзор, пожарные службы, архитектурно-планировочные службы и пр.);
• Получение разрешения Мосжилинспекции;
• Получение новых документов в БПИ;
• Оформление нового свидетельства о собственности.

• Согласование архитектурной части проекта;
• Согласование с СЭС, ДЕЗ или иной эксплуатирующей организацией, Роспотребнадзором;
• Получение разрешения на перепланировку (выдается Мосжилинспекцией);
• Оформление акта ввода в эксплуатацию;
• Оформление и получение новых документов в БТИ.

Проекты перепланировок нежилых помещений

Если планируются работы по изменению конструкции полов, то в техническую документацию включается соответствующий раздел. Он представляет собой наглядный план всех помещений с типами покрытий, которые предусмотрены для каждого из них. Экспликация в свою очередь, содержит "пирог" полов (это таблица, которая демонстрирует послойное устройство каждого типа полов, а также площадь занимаемую им).

Информация от разработчиков проекта перепланировки нежилого помещения. Например, наше бюро всегда указывает на срок действия документации — 1,5 года (в течение этого срока необходимо подать проект на рассмотрение в надзорные органы). Также здесь мы указываем основные запреты.

Согласование перепланировки нежилых помещений

• соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
• наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
• наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
• наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.

• владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
• балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
• представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
• представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
• представителей службы пожнадзора;
• представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

Перепланировка нежилого помещения

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме должна осуществляться на основании разрешения Жилищной инспекции в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №508. Об оформлении перепланировки такого помещения мы подробно рассказывали в этой статье. Там подробно рассмотрен порядок перепланировки нежилого помещения. Здесь же рассмотрим основные требования к самой перепланировке. Во-первых, если одно из мероприятий при ремонте состоит в списках пунктов 2 и 3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы (а это актуально для 90% всех перепланировок), то согласование необходимо оформлять на основании проекта перепланировки, выполненного проектной организацией с соответствующим допуском СРО. Подробнее о таких проектах Вы можете прочесть здесь. Также, согласно пункту 4.7 Приложения 3 к уже упоминаемому Поастановлению 508, проект перепланировки необходимо добавить техническим заключением. Если при перепланировке затрагиваются несущие конструкции, то техническое заключение о допустимости и безопасности работ необходимо делать в организации- авторе проекта дома. В остальных случаях его можно выполнять у любой организации, имеющей соответствующий допуск СРО на данные проектные работы.

Если помещение встроено в жилой дом и в этой части планируется какое-либо затрагивание общедомового имущества (устройство отдельного входа, заложение или пробивка окна и т.д.), то согласно п. 2.5.1.1.1.9 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 необходимо организовать собрание всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, чтобы не менее 2/3 из них дали своё согласие на такую перепланировку. Если же устройство отдельного выхода или другое затрагивание наружных стен происходит в пристроенной части, то организовывать такое собрание не надо.

Перепланировка нежилого помещения

• копии учредительных документов;
• копии документов (нотариально заверенные), подтверждающих права Заказчика на помещение — объект перепланировки;
• письменное согласие балансодержателя здания (эксплуатационной организации, управляющего зданием) на проведение в помещении перепланировки. Управляющий зданием обязан ознакомить с намечаемой перепланировкой собственников или нанимателей смежных помещений и оформить с учетом их желания акты о техническом состоянии смежных помещений. Акты прилагаются к заявлению Заказчика, в котором он обязан гарантировать свободный доступ в помещение уполномоченных должностных лиц (например, на основании Договора о техническом надзоре, заключенного с ГРЭП, ДЕЗ и т.д.) для проверки хода и результатов перепланировки помещения;
• документы БТИ — не более 1 года со дня выдачи:
  • копия технического паспорта,
  • выписка из технического паспорта,
  • экспликация помещений,
  • поэтажные планы.

  Даже если перепланировка не затрагивает несущие конструкции, общедомовые инженерные системы и архитектурный облик здания, законодательством предусмотрена обязательная разработка проектной документации и Технического заключения на перепланировку нежилого помещения.

  Согласование перепланировки любых помещений и получение согласования в Москве

  • Подтверждения права владения.
  • Помещения, которые находятся в аренде, удостоверяются письменным разрешением от собственника.
  • Техпаспорт БТИ: поэтажный план, справки по форме 1а и 5, экспликация.
  • Техническое заключение, которое санкционирует проведение работ.
  • Проект переустройства нежилых площадей, подготовленный экспертами организации, имеющей допуск СРО.
  • Одобрительное заключение Роспотребнадзора (СЭС) и АПУ (архитектура), если затрагивается фасад.
  • Положительное заключение от архитекторов дома или соответствующей организации.
  • Договор с лицензированной компанией на осуществление авторского надзора в процессе проведения переустройства.

  Самовольная перепланировка нежилых помещений ведет к очень серьезным последствиям. В первую очередь это угроза целостности здания и прочности несущих элементов. Каждое строение имеет конструктивные особенности, которые необходимо учитывать при проектирование нового переустройства.