Приобретение объекта недвижимости требующего ремонта

Как правило, передача объекта недвижимости по передаточному акту происходит ранее государственной регистрации сделки; в этот момент переход права собственности от продавца к покупателю не происходит, следовательно, в учете продавца не отражается реализация актива. При наличии на балансе продавца большого количества объектов основных средств и, в частности, объектов недвижимости, для удобства осуществления аналитического учета активов можно открыть к счету 01 «Основные средства» субсчет «Основные средства, переданные по передаточному акту».

Бухгалтерский и налоговый учет

Фирма приобрела под офис здание, в котором сначала нужно провести капитальный ремонт. Но как только часть здания будет отремонтирована, фирма переедет в него. Как учесть затраты на капитальный ремонт здания, оплату справки БТИ и регистрацию права собственности на здание?

Бухгалтерская пресса и публикации 2008

Расчеты с покупателями и заказчиками» 91-1 «Прочие доходы» 11 Начислен НДС на продажную цену 91-2 «Прочие расходы» 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС» 12 Списана фактическая себестоимость помещения 91-2 «Прочие расходы» 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали» 13 Финансовый результат от сделки списан на счет прибылей и убытков последними оборотами месяца 91-9 «Сальдо прочих доходов и расходов» 99 «Прибыли и убытки» 14 Поступили денежные средства от покупателя помещения 51 «Расчетный счет» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Акт о приеме-передаче здания (сооружения) № ОС-1а, утвержденный Постановлением ГКС РФ N 7 (24), используется как единый первичный документ во всех случаях отчуждения недвижимости.

Приобретение объекта недвижимости требующего ремонта

Следовательно, в рассматриваемом случае организация вправе заключить договор аренды в отношении приобретенного здания не ранее, чем она станет его собственником, т.е. не ранее даты государственной регистрации перехода права собственности на него (получение соответствующего свидетельства).

Учет расходов на ремонт, производимых до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию

1. заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, где указать стоимость каждого объекта недвижимого имущества. Хотя этот путь решения и является наиболее приемлемым, но он не всегда возможен;
2. экспертным путем: используя данные независимой оценки, пропорционально разделить общую стоимость между объектами недвижимого имущества. Но стоит заметить, что применение этого способа не исключает возможности возникновения споров с налоговиками;
3. распределить затраты на приобретение нескольких недвижимых объектов на основании выбранной и обоснованной организацией базы (например, пропорционально кадастровой стоимости здания и земельного участка). Такое мнение высказали представители Минфина России в письме от 28.06.2013 г. № 03-05-05-01/24812. Причем вариант расчета стоимости здания путем вычитания из общей суммы оценочной стоимости земли, предложенный автором письма, не нашел своей поддержки со стороны финансового ведомства.

Приобретение недвижимого имущества

Согласно п. 2 ст. 346.11 НК РФ применение организациями УСН предусматривает их освобождение, в частности, от обязанности по уплате налога на имущество организаций (смотрите также письма УФНС России по г. Москве от 23.06.2008 N 18-11/3/059128@, Минфина России от 04.07.2008 N 03-11-04/2/96, от 30.03.2007 N 03-05-06-04/18).
В связи с тем, что в рассматриваемом случае налогоплательщик, приобретая недвижимое имущество стоимостью 3,5 млн. руб., не теряет право на применение УСН, налог на имущество организаций налогоплательщик не уплачивает.

Организацией, применяющей УСН с объектом налогообложения — доходы, уменьшенные на величину расходов, принято решение о приобретении нежилого здания стоимостью 3, 5 млн

Организация в мае 2008 г. приобрело для перепродажи и оплатило здание, бывшее в эксплуатации, за 4 720 000 руб. (в том числе НДС — 720 000 руб.).
В июне сторонняя организация провела ремонт на 1 180 000 руб. (в том числе НДС — 18 000 руб.).
В июле 2008 г. продало его за 5 900 000 руб. (в том числе НДС — 900 000 руб.).

ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИОБРЕТЕН ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ПЕРЕПРОДАЖИ: НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

Для разъяснения вопроса о налогообложении налогом на имущество организаций продажи объекта недвижимости финансистам понадобились нормы ст. ст. 373 и 374 НК РФ, положения ПБУ 6/01 и Методических указаний.
Так, плательщиками налога на имущество организаций в силу п. 1 ст. 373 НК РФ признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ.
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Исходя из положений ПБУ 6/01 и Методических указаний актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации. Ведь именно в этот момент можно определить первоначальную стоимость объекта недвижимости (п. 7 ПБУ 6/01), поскольку в нее включаются фактические затраты, необходимые для приведения объекта в состояние, пригодное к использованию (п. 8 ПБУ 6/01, п. 24 Методических указаний).
Если приобретенное недвижимое имущество требует ремонта или реконструкции и без проведения этих работ эксплуатация объекта по его прямому назначению невозможна, то покупатель недвижимости не может включить ее в состав основных средств до завершения указанных работ. Следовательно, до этого момента недвижимое имущество не облагается налогом на имущество на основании п. 1 ст. 374 НК РФ.
Невозможность использования недвижимости непосредственно после ее покупки, а также необходимость осуществления работ по ее ремонту или реконструкции покупателю надлежит подтвердить соответствующими документами. Ими могут быть, например, техническая документация, смета, акты выполненных работ по ремонту или реконструкции недвижимости и др.
Уплата налога на имущество организаций прекращается с того момента, когда имущество исключается из состава основных средств.
Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Списание объекта основных средств с бухгалтерского учета осуществляется при прекращении действия хотя бы одного условия принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве такого объекта.
В случае продажи недвижимого имущества его выбытие происходит при подписании документа о передаче объекта продавцом и покупателем. Таким документом может быть акт приема-передачи. Именно с этого момента обязательство продавца по передаче имущества считается исполненным (ст. 556 ГК РФ). После этого объект утрачивает способность приносить экономические выгоды продавцу, то есть перестает отвечать признакам основного средства.
Следовательно, с момента подписания акта приема-передачи объект должен быть списан со счета 01 «Основные средства». Причем списание осуществляется независимо от факта государственной регистрации перехода прав собственности на имущество к новому владельцу.

Моменты возникновения налоговых обязательств при купле-продаже недвижимости (Ульянов В

Порядок государственной регистрации и основания отказа в ней устанавливаются Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно п. 1 ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Приобретение основных средств

Если недвижимость куплена для перепродажи, и в налоговом, и в бухгалтерском учете ее показывают не как основное средство, а как товар (п. 4 ПБУ 6/01). Согласно пункту 5 ПБУ 5/01 покупные товары отражают в бухгалтерском учете по себестоимости, в которую включаются все понесенные издержки, связанные с приобретением (п. 6 ПБУ 5/01). На дату, указанную в полученном свидетельстве о государственной регистрации права собственности, стоимость объекта фиксируют по дебету счета 41 «Товары» и кредиту счета учета расчетов.
Приобретя предприятие, все объекты, имущественные права и обязательства указывают как самостоятельные единицы на соответствующих счетах.
Согласно ПБУ 14/2007 разница между покупной ценой предприятия и стоимостью чистых активов (то есть надбавка) называется показателем деловой репутации, которая рассматривается как отдельный инвентарный объект (п. 42 и 43) и учитывается в составе нематериальных активов. Ее амортизируют линейным способом в течение 20 лет, но не дольше срока деятельности организации (п. 44).

Покупка недвижимости

Если срок фактического использования здания у предыдущего собственника окажется равным или превысит срок его полезного использования, определяемый в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.02 №»1 “О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы” (с изменениями от 09.07, 08.08.03), налогоплательщик вправе самостоятельно определять (издать внутренний приказ) срок полезного использования этой недвижимости с учетом требований техники безопасности и других факторов.

Продажа недвижимости

Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное — составить оценку на основе множества различных источников по купле–продаже объектов.

Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации

В этом случае можно повернуть ситуацию в свою пользу. Обычно, чтобы не оформлять разрешение на перепланировку или не согласовывать ее со множеством инстанций, собственник ломает или строит стенку, считая это действие необязательным для оформления. Но позже он не может продать этот объект, так как невозможно зарегистрировать договор купли-продажи без оформления перепланировки, или же покупатель, зная, что при приобретении такого здания или помещения весь груз ответственности ложится на его плечи, отказывается от идеи данной покупки. При такой ситуации продавцу нужно снижать цену на объект, а не отказываться от торга.

Приобретение объекта коммерческой недвижимости

Факт готовности объекта к использованию и принятия объекта на учет в составе ОС подтверждается составлением соответствующего первичного учетного документа (ч. 1, 3 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ “О бухгалтерском учете”, п. 7 Методических указаний).

Как отразить в учете организации приобретение объекта недвижимости

Поскольку теперь (по состоянию на 01.08.2011 г.) все условия применения вычета считаются выполненными, то при заполнении документа Формирование записей книги покупок от 30.09.2011 года (т.е. при формировании записей для книги покупок за III квартал 2011 г.) программа показывает сумму налога по недвижимому имуществу на закладке Вычет НДС по приобретенным ценностям и при проведении формирует проводку на вычет налога.

Учет продажи недвижимого имущества в «1С: Бухгалтерии 8»