Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры

Продажи квартир на вторичном рынке традиционно занимают лидирующие позиции среди всех операций по купле-продаже объектов недвижимости. Но именно здесь потенциальных покупателей подстерегает самое большое число подводных камней, не учитывать которые, это значит иметь возможность приобрести большие проблемы в будущем.

При покупке квартиры необходимо собрать как можно больше информации о продавце. При необходимости следует попросить его представить справки о трудоспособности и дееспособности. Нелишним будет своими глазами посмотреть не только на паспорт продавца, но и на другие его документы (водительские права, загранпаспорт, военный билет и другие).

Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

1. Если ранее при совершении сделок (или совершении текущей сделки) с этой квартирой были нарушены права третьих лиц, какой срок исковой давности для признания сделки недейстительной — 10 лет? Есть варианты подстраховки кроме титульного страхования? Или тут однозначно покупателль крайний будет?

1. Во-первых я выясняла, кто был прописан в этой квартире с момента заселения. Обнаружилось, что один товарищ был выписан для прохождения воинской службы, и на этом была поставлена жирная точка (хотя служил он еще в 1988 г.))))). Я сразу запросила подтверждение факта прописки этого товарища в другой квартире, и помнится, мы и в договоре купли-продажи этот момент оговаривали.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: стоит на что обратить внимание и тщательно проверить

• невозможность продать квартиру;
• выявление перепланировки чиновниками и требование узаконить ее (а это немалые деньги, учитывая также неизбежные штрафы «за сокрытие»);
• требование властей устранить незаконную перепланировку, если она представляет собой угрозу всему дому (на это потребуются немалые денежные затраты, не обойдется без нервотрепки).

• порядок и трактовку цифр в каждом коде;
• дизайн печатей разных ведомств (вплоть до старых печатей, вплоть до государственных структур в других регионах);
• фактуру бумаги бланков строгой отчетности (регистрационных свидетельств, справок из ЗАГСов, министерских сертификатов и т.д.).

Нюансы при покупке квартиры – необходимая информация для покупателя

• более сложный и трудоемкий процесс в оформлении прав собственности на приобретенное жилье;
• большая ответственность при выборе, так как придется искать жилье в районах с хорошей инфраструктурой, у надежного застройщика и учитывать некоторые другие нюансы;
• лотерея в плане будущих соседей.

Более сложные варианты оплаты стоимости квартиры при покупке – это привлечение ипотечного кредита, жилищного сертификата или материнского капитала. Осложняются они тем, что перед заключением договора продавец будет вынужден подождать на протяжении месяца.

Порядок приобретения квартиры на вторичном рынке

1. Максимально точно определите свои финансовые возможности. Это особенно касается случаев с ипотекой – вы должны быть полностью уверены в том, что сможете в течение предполагаемого срока выплаты кредита исправно оплачивать платежи и погашать проценты. Если возможные расходы на погашение ипотеки будут составлять более половины вашей текущей зарплаты, стоит еще раз подумать и взвесить все варианты.
2. Подберите желаемый объект недвижимости. Вы можете заняться этим как самостоятельно, так и привлечь профессионалов в этой области – агентов по недвижимости. Второй вариант хоть и потребует дополнительных затрат, но более предпочтителен, если в качестве риэлтора выступает действительно опытный работник.
3. Договоритесь обо всех необходимых моментах сделки с продавцом. Сюда входит проверка квартиры и документов владельца, торги и другие операции, более подробно о которых вы сможете прочесть далее в статье.
4. Заключите договор и совершите передачу денег, а также зарегистрируйте приобретаемую квартиру в качестве своей собственности.

1. Наличный и безналичный расчет. Может проводиться как до сделки, так и после нее. Отличается низкой безопасностью и высокой простотой. Рекомендуется прибегать к такому способу при наличии доверительных отношений между покупателем и продавцом.
2. Банковская ячейка. Способ, подразумевающий хранение достаточной для покупки квартиры суммы в банковской ячейке, право на пользование которой передается покупателем продавцу после подписания договора купля-продажи недвижимости.
3. Аккредитив. Схожий с предыдущим способом путь, только средства хранятся не в физической ячейке, а на расчетном счету покупателя. По его запросу после подписания договора средства перечисляются банком на счет продавца. Просто и безопасно.

Жилищный Консультант

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры

Вот почему самым главным правилом для покупателя должно стать точное следование букве закона, какие бы финансовые выгоды ни сулил продавец. Например, умышленное занижение стоимости квартиры уменьшит налог с продажи квартиры, но одновременно и снизит сумму налогового вычета для покупателя (порядок получения имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ). Стоит помнить и о возможности расторжения договора — тогда продавец будет обязан возвратить лишь обозначенную в нем сумму, а не реально полученные им деньги.

Продавцы и покупатели на вторичном рынке, чаще всего, — физические лица, поэтому договориться о формальностях здесь проще, чем с застройщиком-организацией, жестко диктующим свои условия. Однако и при заключении сделок по «вторичкам» существует множество моментов, которые могут привести к негативным последствиям для покупателя — вплоть до потери приобретенного жилья, и порой, к сожалению, без компенсации ущерба.

Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

• Хозяин квартиры мог ранее оформить завещание на близких, наделив их правом проживания на данной жилплощади после своей смерти. Увы, но новый собственник вместе с квартирой приобретает себе вечных квартирантов. Проблему с завещанием можно решить, но обязательно непосредственно перед оформлением сделки, а не после, проследив, что все перечисленные в завещании наследники сняли себя с регистрационного учета. В противном случае выселить нежеланных жильцов будет невозможно – суд примет сторону ответчиков.

Приобретение вторичного недвижимого имущества связано с возможными рисками, которые следует учесть заранее. Стоит ли сразу начинать осмотр квартиры, не ознакомившись с юридической стороной возможной сделки, решать вам, но вооружиться полезной информацией стоит однозначно. Не исключено, что, прочитав эту статью, некоторые люди откажутся покупать идеальную на первый взгляд квартиру.

Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

Не полагайтесь на штамп, подтверждающий выписку бывшего владельца квартиры, поскольку такой документ очень легко подделать. Подтвердить выписку можно иным, более надёжным способом – обращением к работникам паспортного стола. Не забывайте, что очень важен опрос соседей понравившейся вам квартиры. Попытайтесь узнать у них историю квартиры, кто был её владельцами, сколько их было, почему квартира столько раз продавалась и т.п. Не лишним будет побеседовать с участковым милиционером, который точно расскажет вам, если эта квартира имеет негативную историю. Часто сбор такой информации открывает новые факты, которые позволяют вести торг с продавцом и значительно снизить первоначальную стоимость квартиры.

Покупка квартир на вторичном рынке жилья требует от потенциального покупателя тщательного изучения предложений рынка и внимательного осмотра квартир. Следует рассматривать критически всё, что говорит или рассказывает продавец квартиры, стараться проверить все его слова на практике или сравнить действительное положение дел с тем, что демонстрирует продавец.