Прекращение договора управления в связи с окончанием срока действия

Так как решение об отказе от исполнения договора принимается на общем собрании собственников помещений, логично на этом же собрании выбрать новый способ управления домом либо иную управляющую организацию, поскольку у собственников возникает такая обязанность, а также возможность наступления последствий ее неисполнения в виде выбора органом местного самоуправления управляющей организации по конкурсу.

Прекращение договора управления многоквартирным домом

После сдачи МКД жильцам дается некоторое время на то, чтобы выбрать способ управления этим домом. И если собственники в отведенное время не проявили инициативу и не использовали эту возможность, управляющая компания выбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. В таком случае аннулирование контракта осуществляется сложнее.

Расторжение договора управления домом по инициативе собственников

Да, исходя из приведенной нормы если нет решения ОС в котором определены уполномоченные ОС лица из числа собственников помещений в доме, нет ни ТСЖ ни другого специализированного кооператива, документацию ключи и прочее УК вправе передать любому собственнику. На практике если есть совете дома передать конечно лучше его председателю. если совет дома не избран — лучше довести до сведения собственников помещений, что в связи с истечением срока договора управления для получения документации и прочего по дому необходимо обращаться туда то, наверняка в доме найдется какая то инициативная группа которая примет документы и прочее

Прекращение договора управления в связи с истечением срока действия

27.11.2014 на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома собственники спорного дома приняли решение о способе управления домом управляющей организацией ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Красноперекопского района» и о продлении действия договора управления №153/2 от 01.01.2008 на новый срок (л.д. 20-22).

Прекращение договора управления в связи с окончанием срока действия

Причин, по которым управляющая организация стремится разорвать договор управления с МКД, может быть много. Среди них рост задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

При этом, в связи с тем, что действующим законодательством не установлен срок подачи подобных заявлений собственниками многоквартирного дома, возникает несоответствие между отдельными положениями Жилищного кодекса РФ. Дело в том, что сегодня сообщить о своем намерении прекратить договор управления многоквартирным домом можно в любое время, до наступления последнего дня срока его действия. Вместе с тем, управляющей компании при расторжении договора с ней необходимо исполнить обязанность по передаче технической документации на многоквартирный дом вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, специализированному потребительскому кооперативу или любому собственнику помещения в таком доме (если управления таким домом осуществляется непосредственно жильцами дома) за 30 дней до его прекращения (ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Предлагается установить срок для подачи заявлений о прекращении договора управления многоквартирным домом

• во-первых, прекращаются либо изменяются обязательства, возникшие из этого договора;
• во-вторых, определяется судьба исполненного по договору до момента его расторжения (изменения);
• в-третьих, решается вопрос об ответственности стороны, допустившей существенное нарушение договора, которое послужило основанием его расторжения или изменения.

Расторжение договора управления

Любопытен и тот факт, что суды, все как один, в мотивировочной части решения ссылаются на то, что ч. 3 ст. 200 ЖК РФ закрепляет непрерывность осуществления деятельности по управлению, обслуживанию многоквартирными жилыми домами и оказанию (предоставлению) коммунальных услуг, направлена на соблюдение прав граждан (потребителей), обеспечение безопасности эксплуатации многоквартирных жилых домов.

Новости ЖКХ

По-иному складывается ситуация, если имела место субъективная (виновная) невозможность исполнения договорных обязательств, то есть такая невозможность, за которую отвечает одна из сторон договора. В таком случае договор не считается прекращенным. Например, при аннулировании лицензии (ст. 199 ЖК РФ) или исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ (п. 6 ст. 198 ЖК РФ) управляющая организация, тем не менее, должна продолжать надлежащим образом исполнять договор. Обязательства по управлению многоквартирным домом могут быть прекращены лишь при наличии отказа собственников помещений от договора управления или выборе по итогам открытого конкурса новой управляющей организации.

Прекращение договора управления в связи с окончанием срока действия

Полагаем, что основанием для прекращения договора управления при наличии аварийного состояния многоквартирного дома может стать акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке п. 1 ст. 417 ГК РФ. В данном случае речь идет о физической невозможности исполнения обязательств, установленной актом органа власти. В литературе под физической невозможностью понимают невозможность исполнения обязательства в натуре, наступающую при гибели или утрате должником владения индивидуально-определенной вещью, являющейся объектом неисполненного обязательства, а также при возникновении неисполнимости того чисто личного действия, которое должник обязался совершить по договору, имеющему своим предметом выполнение работ или оказание услуг [2, с. 47].
Третий случай расторжения договора — иные основания для расторжения договора, предусмотренные законом или самим договором (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Поскольку ни один из действующих законов (ЖК РФ и ГК РФ) не содержит положений о праве управляющей организации на расторжение договора управления, то соответствующие основания могут быть сформулированы в договоре. Несомненно, такие основания должны быть крайне уважительными (то есть существенными) и не выходить за пределы добросовестности, чтобы суд признал обоснованным и неизбежным расторжение договора. К примеру, закрепление в договоре управления таких оснований его досрочного расторжения, как неустановка автоматической пожарной сигнализации, домофона или общедомовых приборов учета, могут быть квалифицированы судом как злоупотребление управляющей организацией своим правом.
Как показывает анализ практики заключаемых договоров управления, большинство из них содержат положения, дублирующие по своему содержанию п. 8 ст. 162 ЖК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ, не раскрывая ни особенностей, ни оснований, ни процедуры и порядка досрочного расторжения договора управления, что допускается гражданским законодательством, но игнорируется сторонами при составлении договоров. Указанные обстоятельства на практике зачастую приводят к трудностям в реализации права на расторжение договора.
В целях минимизации риска, связанного с неправильным толкованием и применением подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, логичным представляется закрепление в п. 8 ст. 162 ЖК РФ перечня существенных оснований для досрочного судебного расторжения договора по требованию управляющей организации.
4. В-четвертых, основанием прекращения договора управления может стать объективная (случайная) невозможность исполнения договора в форме одного из юридических фактов. Как отмечал М.М. Агарков, «невозможность исполнения — это недопустимость в силу тех или иных достаточных оснований требовать от должника реального исполнения обязательства» [1, с. 116].
Так, например, юридический факт в форме события (стихийное бедствие) или в форме действия (издание акта компетентного органа о запрете или прекращении управления многоквартирным домом) может стать причиной прекращения договора управления. В таких случаях применению подлежат ст. 416 ГК РФ (прекращение обязательства объективной невозможностью его исполнения) и ст. 417 ГК РФ (прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления).
По-иному складывается ситуация, если имела место субъективная (виновная) невозможность исполнения договорных обязательств, то есть такая невозможность, за которую отвечает одна из сторон договора. В таком случае договор не считается прекращенным. Например, при аннулировании лицензии (ст. 199 ЖК РФ) или исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ (п. 6 ст. 198 ЖК РФ) управляющая организация тем не менее должна продолжать надлежащим образом исполнять договор. Обязательства по управлению многоквартирным домом могут быть прекращены лишь при наличии отказа собственников помещений от договора управления или выборе по итогам открытого конкурса новой управляющей организации.

Основания прекращения договора управления многоквартирным домом: дефекты правового регулирования и судебная практика

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2011 года N ВАС-12301/11 отказано в передаче указанного дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года.

Прекращение договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации

В случае, если до окончания срока действия договора управления МКД не будет выбран способ управления и данное решение не будет реализовано, администрацией МО р.п. Первомайский Щекинского района в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ будет проведен открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Уведомление об окончании срока действия договора управления многоквартирным домом

В соответствии с ч. 3. ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом (МКД) выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.

Возможно ли расторжение договора управления управляющей организацией после окончания срока его действия

Однако до принятия органами жилищного надзора решения о внесении изменений в реестр лицензий вне зависимости от даты, указанной в протоколе собрания, управление осуществляет предыдущий лицензиат. А, например, новая управляющая организация начинает исполнять договор управления с даты внесения изменений в реестр лицензий в связи с заключением договора управления (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, вновь выбранной собственниками для управления МКД, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об уполномоченном собственников, указанном в решении собрания.

Расторжение договора управления