Порядок покупки квартиры на вторичном рынке

Порядок приобретения квартиры на вторичном рынке

Выше в статье уже был рассмотрен порядок действий, который приводит к покупке собственной квартиры, однако некоторые его пункты следует рассмотреть отдельно, так как они имеют особое значение. Им необходимо уделять особое внимание, чтобы в дальнейшем не пожалеть о покупке.

• торгуйте только при личной встрече, но не при первом визите, для успешных торгов важно установить доверительные отношения с продавцом, и только тогда уже сбивать цену;
• начните с описания достоинств квартиры, плавно переходя к заметным недостаткам, не стоит излишне их акцентировать с выраженной эмоциональной окраской – хозяину может очень не понравится тот факт, что вы активно оскорбляете место, где он долго жил;
• озвучьте ту цену, которая несколько ниже той, на которую вы рассчитываете, в таком случае, если продавец укажет более высокую цену и на этом остановится, вы от этого только выиграете, не испортив отношения с собственником квартиры до сделки.

Как купить квартиру на вторичном рынке

Наконец, Вы нашли наиболее устраивающий вариант. Не торопитесь. Если Вы были на первом просмотре с риэлтором – не поленитесь и посетите дом еще раз. Агенты, какими бы порядочными людьми они ни были, в первую очередь заинтересованы в сделке. Кто знает, может быть, приехав самостоятельно, Вы рассмотрите не замеченные ранее детали, которые именно Вам решительно не подходят. Неплохо будет поговорить с соседями. В непринужденной беседе можно узнать много интересного: есть ли в подъезде пьющие, безопасно ли оставлять машину во дворе, большая ли очередь в детский сад и тому подобное. Может, после этого визита до проверки юридической чистоты квартиры дело даже и не дойдет, не говоря уже о самой сделке.

Если все чисто, вносите аванс и начинайте готовить сделку. Если Вы присмотрели квартиру, которая продается без альтернативы, для подтверждения серьезности намерений достаточно бывает суммы порядка 1000 у.е., которая вносится как предоплата. При альтернативе вносится аванс, и суммы здесь фигурируют более существенные – от 3000 у.е. и выше, обычно – порядка 5 % стоимости квартиры. К моменту заключения сделки стороны должны согласовать договор купли-продажи. Теоретически саму сделку можно закрыть в течение дня: сначала подписывается договор купли-продажи, после чего – уже в банке – договор аренды ячейки. Дальше самое главное – подача пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Обычно регистрация договора купли-продажи оплачивается сторонами пополам, а вот договор перехода права – уже покупателем. Дальше остается только ждать, обычно не более двух недель.

Как самому продать или купить квартиру на «вторичке» без агентства

1. Необходимо найти покупателя
2. Покупатель вносит задаток, равный сумме долга (это оговаривается в предварительном договоре).
3. Задолженность по приватизации погашается за счет задатка
4. В банке получается соответствующая справка о погашении задолженности
5. Справка предоставляется в агентство по госрегистрации и земельному кадастру.
6. Запрет на продажу снимается
7. Квартира продается по обычной схеме покупки-продажи приватизированной квартиры.

1. Дееспособность продавца – проверка на предмет состояния на учете в нарко- или психодиспансере. Идеальным вариантом является тот продавец, который уже позаботился о наличии таких справок.
2. Наследство. Здесь стоит насторожиться, если документ, устанавливающий право собственности на квартиру – договор наследования. Внезапно появившиеся родственники или наследники могут оспорить завещание. Проверить это можно по запросу в ЗАГС.
3. Наличие жены/мужа. Мы уже говорили о продаже квартиры с разрешением супруга. Если паспорт продавца чист, то не будет лишним сделать соответствующий запрос в архив ЗАГС-а, на предмет наличия супруга.
4. Временно выписанные люди (зеки и др.) Это самая распространенная байка, которая проверяется легче всего – по копии лицевой счета.
5. Доверенность. Продажа квартиры по доверенности – довольно редкая ситуация. Но если квартира вам приглянулась, лучшим выходом будет присутствие лица, выдавшего доверенность, во время сделки. Если это невозможно, как минимум необходимо убедиться в том, что этот человек жив и здоров. Также доверенность необходимо проверить и у нотариуса.
6. Проверка на запрет на отчуждение. Эту информацию предоставляет БТИ. К примеру, запрет на отчуждение может быть наложен по причине невыплаченного кредита.

Покупка вторичного жилья (квартиры)

Цель страхования титула — возмещение убытков, которые может понести новый владелец в случае если договор купли-продажи квартиры будет оспорен или признан недействительным, вследствие чего жилье будет отобрано. Как правило, страховая сумма, подлежащая уплате покупателю в случае наступления страхового случая, устанавливается в размере стоимости объекта недвижимости, права на который застрахованы.

• Риск признания сделки по тем или иным причинам недействительной (ст. 168 ГК РФ).
• Риск истребования имущества у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
• Риск истребования недвижимости, обремененной правами третьих лиц (арест, залог).
• Риск мошенничества.
• Риск совершения ошибок при оформлении документов.
• Риск нарушений в процессе приватизации и т.д.

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.

Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

1. Проблемы, связанные с юридической «чистотой» квартиры. К этому фактору стоит отнестись внимательно, ведь его игнорирование может привести к таким серьезным последствиям, как потеря уже приобретенной недвижимости.
2. Проблемы, связанные с фактическим состоянием квартиры и соответствующей документацией на нее. Перед покупкой стоит убедиться, что в квартире не было проведено несанкционированной перепланировки и т.п. Хоть эти проблемы и не повлекут за собой потерю прав собственности, но зато могут серьезно ударить по Вашему кошельку.
3. Проблемы, связанные с оформлением самой сделки. Стоит позаботиться о безопасности проведения сделки.

Соответственно, чем выше стоимость квартиры – тем выше сумма, которую Вы сможете вернуть. Если стоимость, указанная при заключении договора не соответствует реальной, то такая сделка может считаться недействительной и быть оспоренной в суде. К тому же, если вдруг Вы захотите расторгнуть договор, то Вам вернут только сумму, оговоренную в документе.

Порядок покупки квартир на вторичном рынке: что нужно знать

• Продажи квартиры по фальшивым документам или по доверенности лицом, не являющимся собственником;
• По недвижимости с некорректно проведенной приватизацией;
• Продажи жилья с историей сомнительных сделок в прошлом;
• По квартирам с договорами дарения или ренты, где затронуты третьи лица;
• С нарушенным оформлением права собственности на квартиру, купленную за счет материнского капитала;
• Продажи собственности, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему или психически нездоровому человеку;
• С нарушением прав собственников квартиры, отбывающих наказание в местах лишения свободы, военнослужащих или временно отсутствующих по неизвестным причинам;
• С нарушением прав супругов и без нотариально заверенного согласия одного из супругов на сделку;
• Продажи квартиры без предложения по выкупу долей каждому из собственников жилья;
• По подложному паспорту;
• По домам, числящимся на расселении.

• Убедиться в «юридической чистоте» жилища во избежание возникновения оснований для аннулирования сделки;
• Обеспечить безопасность расчетов. Лучше это сделать с помощью профессионалов банка;
• Проверить документы, удостоверяющие личность продавца и подтверждающие его право на собственность объекта.

Жилищный Консультант

1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

• На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
• По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
• Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
• Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
• Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
• Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Что надо знатьпри приобретении жилья

Правоустанавливающие документы на квартиру (это может быть договор мены или дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и другие документы в зависимости от того, на чем основано право собственности продавца квартиры) прошедшие обязательную государственную регистрацию.

Юридическую чистоту квартиры на 100 процентов проверить нельзя. Проверенно временем и опытом работы. Может быть расторгнута любая сделка. Поводов очень много, и продавец может об этом и не знать. Расторгаются даже договора передачи в собственность (первичная приватизация) с последующим признанием недействительными всех сделок с данной квартирой. Превентивные меры проверки применить все же стоит: сходите с продавцом в ЖЭК и БТИ за справками, поговорите с бабульками у подъезда. Можно обезопасить себя, только если застраховать риски приобретения объекта недвижимости в страховой фирме. Недешево, но хоть какая-то гарантия. В договоре купли-продажи нужно указать полную стоимость квартиры. Если, что и произойдет, Вам вернуться все деньги.

Что проверять при покупке жилья на вторичном рынке

Большинство граждан, совершающих сделки с недвижимостью, полагают, что прием Федеральной регистрационной службой документов на государственную регистрацию свидетельствует о том, что сделка соответствует требованиям закона и переход права собственности произошёл. В связи с этим расчеты по договорам купли-продажи продавцы и покупатели обычно осуществляют сразу же после подачи документов на регистрацию. Однако тот факт, что документы приняты, не означает, что о регистрации сделки и права покупателя будет принято положительное решение. После приема документов специалистами Федеральной регистрационной службы осуществляется правовая экспертиза документов с целью проверки законности сделки. В ходе проверки документов могут обнаружиться нарушения законодательства при совершении сделки, что приводит к приостановлению государственной регистрации либо к отказу в ней. Возникает ситуация, когда деньги переданы от покупателя продавцу, а переход права собственности к покупателю не произошел, то есть продавец все еще с точки зрения закона считается собственником недвижимости. Подобная ситуация нередко может быть разрешена только в судебном порядке. Практика показала, что наиболее защищёнными в таком случае являются граждане, которые производят расчеты по договорам купли-продажи после вынесения решения о государственной регистрации, с момента которой договор считается заключённым, а право возникшим.

Когда варианты квартир осмотрены, подходящий объект найден и начата подготовка к совершению сделки, приобретатель недвижимости может запросить в территориальном органе Федеральной регистрационной службы выписку об интересующем его объекте недвижимого имущества, из которой узнает, не наложен ли арест на приобретаемую им недвижимость, не находится ли она в залоге у третьих лиц, вправе ли распоряжаться этим имуществом лицо, выступающее в качестве продавца. Заручившись такой выпиской накануне подачи заявления о регистрации сделки, покупатель будет располагать объективной информацией о квартире. Это в значительной степени оградит его от неприятных сюрпризов.